תחומי עיסוק

בשנים האחרונות, רכישת דירה מקבלן בפרויקטי מגורים הפכה למאורע נפוץ. לא מעט רוכשים שהבינו מאוחר מידי כי התנהלותו של הקבלן בשילוב הסכם רכישה שרחוק מלהיטיב עימם.

נגרמו נזקים כספיים חמורים. אם גם אתם שוקלים לקנות דירה מקבלן, על מנת למנוע זאת חשוב מאוד להיות מיוצגים על ידי עו"ד נדל"ן מקצועי.

מדובר בטעות נפוצה של רוכשי דירות רבים הסבורים כי עורך הדין של הקבלן יערוך את ההסכם ההוגן ביותר לשני הצדדים בהתאם להוראות החוק. אכן, עורך הדין של הקבלן יערוך הסכם חוקי שכן הוא כמובן לא יעבור על החוק ולא יהיה שותף לדבר עבירה, אך הוא אינו דואג בשום פנים ואופן לאינטרס שלכם! למעשה, חל עליו איסור לייצג הן את רוכש הדירה והן את הקבלן, ולכן הוא דואג אך ורק לטובת הלקוח שלו.אך מה אומר החוק אתם שואלים? האם הוא לא מגן על זכויותיי? לא די בהסכם חוקי? החוק אמנם כולל הגנה על זכויות הרוכש אך חשוב לזכור כי בנקודות רבות הוא נתון לפרשנות ולנסיבות. פעמים רבות קשה לטובת איזה צד בית המשפט יפסוק . עורך דין מקרקעין ידאג לייצג אתכם מול הקבלן ועורך דינו, יעמוד על זכויותיכם וידאג לאינטרס שלכם.

עו"ד נדל"ן יש להכניס לתמונה אחרי שבחרתם דירה ולפני שחתמתם על מסמך כלשהו מול הקבלן. אל עורך דין מקרקעין יש לפנות ברגע שאתם שוקלים ברצינות רכישת הדירה מן הקבלן, כל עוד אתם נמצאים 'בשלב הגישושים' ולא בטוחים איזו דירה לרכוש אין לכם צורך בעורך הדין. שימו לב! גם זיכרון דברים הוא מסמך מחייב, פנו אל עורך הדין טרם חתימה.

עורך דין מקרקעין יכול לבדוק עבורכם פרטים רבים ושונים אודות הדירה שאתם עומדים לרכוש, אודות הקבלן וכמובן אודות ההסכם שאתם עומדים לחתום. מדובר על פרטים כגון זכויות הקבלן בקרקע, בטחונות, מיסוי מקרקעין, שעבוד על הדירה, קצב התשלומים לקבלן, רישום הדירה על שם הקונה ועוד. עורך הדין שלכם יוכל אפילו לנהל עבורכם משא ומתן מול הקבלן עד להשגת התנאים המטיבים ביותר עמכם.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, כל הסתמכות על המידע היא באחריותך בלבד.

עסקת קומבינציה מכונה גם עסקת אחוזים והיא בעצם עסקה המקובלת מאוד בשוק הנדל"ן. בתחום עסקאות הקומבינציה יש להבחין בין מס' מצבים או מס' סוגים של עסקאות.

עסקת ביצוע נניח מדובר בקרקע שהתב"ע החלה עליה מאפשרת בנייה למגורים. בעל הקרקע פונה לקבלן מבצע שאמור לבצע עבורו את הבנייה על הקרקע. הקבלן המבצע מקבל את שכרו מבעל הקרקע ושכרו מהווה פונקציה של כמה פרמטרים:

עלויות בניה = חומרים ושכר עבודה של פועלים

עלויות תכנון ופיקוח

רווח קבלי יזמי= בד"כ בין 15% - 20%

מע"מ = בשיעור המקובל

 

מבחינה מיסויית אין פה עסקה לצורך חוק מיסוי מקרקעין, אולם הקבלן המבצע מדווח לשלטונות מס הכנסה על הרווח שלו. בעסקת ביצוע לא חלים מיסי מקרקעין כגון: מס רכישה ומס שבח. לכן, לעיתים מנסים צדדים לכנות עסקת קומבינציה שבה כן יש מיסי מקרקעין, כעסקת ביצוע. בפועל, מדובר בעסקת אחוזים, זאת אומרת שמאחורי המסווה הלשוני של החוזה מסתתרת עסקת קומבינציה. 

בעניין זה ישנה הוראת ביצוע של מיסוי מקרקעין שמסייעת להחליט, באמצעות מבחנים, מתי עסקה נחשבת עסקת קומבינציה או אחוזים, ומתי היא נחשבת עסקת ביצוע. ברוב המקרים מהסוג הזה, הבעלים לא מתקשר בעסקת קומבינציה כי בקומבינציה יש מיסוי נדל"ן.

עסקת קומבינציה ישנם 2 סוגים של עסקת קומבינציה: עסקת קומבינציה מסוג מכר מלא ועסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי.

עסקת קומבינציה מסוג מכר מלא – המשמעות היא שהבעלים מוכר לקבלן את כל הזכויות שלו במגרש, הקבלן הופך להיות הבעלים של הקרקע. בד בבד מוכר הקבלן לבעלים מס' יחידות מתוך המבנה השלם שהם שוות ערך למגרש עם זכויות הבניה. אם כן במכר מלא ישנן 2 עסקאות: עסקה אחת היא שהבעלים מוכר לקבלן 100% מגרש + זכויות בנייה. עסקה שנייה היא שהקבלן מוכר לבעל הקרקע, (לשעבר), חלק מהדירות, בד"כ מדובר ב – 40% מהדירות שייבנו.

נשאלת השאלה: האם עסקת קומבינציה נתונה לשומה לצורך מיסוי מקרקעין. העסקה הראשונה היא מכירה – ולכן תצא לבעלים שומת מס שבח. לקבלן תצא שומת מס רכישה מאחר ובמכר מלא הבעלים מכר את כל הזכויות שלו במגרש, הוא קונה בחזרה 4 דירות אבל 4 דירות עם הקרקע שלהן. הקבלן מוכר לבעלים 4 דירות עם הקרקע שלהן. הקבלן משלם מס הכנסה לשלטונות המס אבל מדווח למנהל מיסוי מקרקעין. העסקה השנייה היא גם מכירה – הקבלן מוכר לבעל הקרקע את הדירות שלו ולכן הבעלים משלם מס רכישה והקבלן משלם מס הכנסה.

נשאלת השאלה: האם יש היגיון כלכלי בעסקה כזו? בעיקרון אין הגיון לעשות עסקה כזו, כי אין הגיון שבעל הקרקע ימכור את כל הזכויות שלו בקרקע, דהיינו 100% מגרש אם דקה לאחר מכן הוא קונה בחזרה את הקרקע. שאלה נוספת שנשאלת היא: מדוע מדובר בשתי עסקאות? הרי בעל הקרקע מכר מגרש ואם היה מדובר בעסקת מזומן הוא היה מקבל את התמורה במזומן. אלא שכן מדובר בשתי עסקאות כי זה כאילו שהתמורה התקבלה במזומן ואז יש פה עסקת מכירה ועסקה נוספת היא, הרכישה שהוא ביצע בכספי המזומן. 

עסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי – אם המטרה שלי היא לקבל 4 דירות על קרקע, אזי עלי "לתפור" עסקה נכונה יותר מבחינה מיסויית. מה עושים? מוכרים לקבלן 60%% מהקרקע במושעא ובכך אנחנו הופכים להיות שותפים במגרש על כל גרגיר וגרגיר. בעל הקרקע אומר לקבלן: בתמורה ל – 60% מהמגרש שמכרתי לך, אל תיתן לי כסף, אלא תיבנה לי על יתרת המגרש שנשארה אצלי דהיינו 40% משטח המגרש, 4 יחידות דיור, כשמדובר בסה"כ ב – 10 יחידות. גם במכר מלא וגם במכר חלקי נקודת ההתחלה ונקודת הסיום הן זהות – דהיינו התחלתי במכר מגרש וסיימתי בקבלת מגרש שעליו 4 דירות. בעסקה מסוג מכר חלקי ישנה רק עסקה אחת לצורך מיסוי מקרקעין – העסקה היא שהבעלים מוכר לקבלן 60% מהמגרש. זוהי עסקת מכר לבעלים ולכן תצא לו שומת מס שבח ולקבלן תצא שומת מס רכישה. העסקה השנייה היא שהקבלן בונה על הקרקע שנותרה בבעלותי. עסקה זו היא עסקת ביצוע וכאן מכונה הקבלן קבלן מבצע. על המגרש אותו הוא רכש ושעליו הוא בונה הוא מדווח למס הכנסה על הרווחים שהיו לו. ככל שאחוז הקומבינציה, מנקודת ראות בעל הקרקע הוא נמוך יותר, זה אומר שהקרקע שווה פחות, כי הבעלים צריך להיפרד מיותר קרקע עבור שירותי הבנייה. במרכז הארץ שהקרקעות שוות בו יותר, שם אחוז הקומבינציה נע בין 35% ל – 40% לבעל הקרקע ו – 60% לקבלן.

 מידע רלוונטי אודות כינוס נכסים

אחת הסיטואציות בהן לא רוצה להימצא אף אדם, הוא כינוס נכסים אשר מתבצע על פי חוק, אך אם הגעתם למצב זה יש דברים חשובים שאתם צרכים לדעת אודות התהליך ולקחת אותם בחשבון.

דבר ראשון ואולי החשוב ביותר שחשוב להבין הוא, כי כינוס נכסים הוא אינו סוף הדרך וישנם מקרים בהם ניתן להציל את הנכס אותו עתידים לעקל לכם.

ברגע בו אדם לא מצליח לעמוד בהחזרי ההלוואה אותה קיבל מגוף פיננסי מוכר ושפועל על פי חוק, ניתן למנות לו כונס נכסים אשר יוציא את הנכס למכירה, כנגד החוב שהוא אינו מצליח לכסות.

כיצד להימנע מכינוס הנכסים מהרגע בו אתם מבינים כי עתידים למנות לכם כונס אשר יטפל בהליך העברת הנכס ומכירתו, עליכם לנסות למכור את הנכס בעצמכם. שימו לב כי אם תמכרו את הנכס בעצמכם, תוכלו לדרוש את שוויו בשוק, או לפחות מחיר קרוב לערכו, להבדיל ממכירה באמצעות כונס נכסים אשר יצליח להעביר לכם מחיר נמוך (לעיתים משמעותית) משוויי הנכס שקיים ברשותכם.

דרך שנייה היא לבצע פדיון עצמי – פדיון פירושו פנייה אל הנושים לבקשת הסדר החוב. מהרגע בו פניתם אל הנושים והסדרתם את החוב, אין הם מעבירים את הטיפול לידיהם של כונסי הנכסים ובכך אתם חוסכים את התשלומים הרבים שהייתם אמורים לשלם עבור הכינוס, שלא ביקשתם לעצמכם.

הלוואת גישור הסיבה העיקרית בשלה מקבלים בעלי נכסים צווי עיקול, היא אי היכולת להסדיר את החוב אליו הם נקלעו שלא בכוונה תחילה. כינוס נכסים הוא הליך לא נעים ומעבר להתמודדות הנפשית והביורוקרטית, על בעל הנכס להתמודד גם עם הוצאות כספיות רבות שנכפות עליו ועל כן עוד, לפני שמתחיל התהליך המייגע, כדאי לפנות אל הבנק בו מתנהל חשבון העו"ש, על מנת לבקש הלוואת גישור, המאפשרת לצאת מהתסבוכת.

הלוואה זו ניתנת כנגד שוויו של הנכס וברגע בו בעל הנכס מוכר אותו, הוא מחזיר את ההלוואה בבת אחת אל הבנק ובכך הוא נמנע מהתהליך המתיש אל מול הכינוס שנכפה עליו. מי שמבצע את הכינוס הם הנושים להם צובר בעל הנכס חוב.

 תכנון ללא תב"ע

בכל תב"ע יש להתחשב במדדים כמו גדלים, שטחים, ועוד, ולכן גם אלו ועוד צריכים להופיע בכל תקנון לאחר אישור דוח תב"ע, מקבל המסמך תוקף של חקיקה.

תב"ע הוא תכנון בניה עירוני המאפשר לרשויות המקומיות להיערך מראש לבניה עתידית על שטחים קיימים או שטחים אופציונאליים. ללא תב"ע קשה מאוד לשמור על אחידות בקרב גורמי הבנייה השונים, ועל אחת כמה וכמה לייצר פלטפורמות עבודה נוחות לכולם. חשוב לזכור, כי בכל תהליך תב"ע נמצאים באזור גם אזרחים, אשר יכולים להיפגע מתכנון תב"ע לא נכון. החשיבות של תב"ע גדולה לא רק עבור הגורמים המוניציפאליים, אלא גם עבור המהנדסים, האדריכלים והקבלנים עצמם. תבע מאפשרת להם להיערך מראש ללוח זמנים, תכניות בנייה והזמנת בעלי מקצוע.

תבע היא גם חלק מהאופן בו הקבלנים מקבלים את האישור לבנייה שלהם, ולמעשה מסנכרנת בין כל מי שלוקח חלק בתהליך. גם העובדה כי בנייה עירונית נערכת בשעות בהן יש תנועה ברחובות מחזקת את הטענה, כי תב"ע היא חלק חשוב מאוד בכל מדינה מתוקנת, ומהווה מעין תעודת אחריות לתכנון בניה נכון. למעשה, על פי חוק יש צורך בהגשת תב"ע לפני כל תחילתו של פרויקט בנייה. באותה תב"ע צריכים להופיע נתונים כמו מידות ומדידות, וכמובן גם פרטים כמו היתרים או הגבלות על השטח. תב"ע היא למעשה סיכום מראש של כל הפרטים המשפיעים על הבנייה, הן מן האספקט הפרטי והן מן האספקט הציבורי.

התשריט והבדיקות דבר נוסף אותו חשוב לדעת לגבי דוח תב"ע הוא שהוא מוגש בשני חלקים. החלק הראשון של דוח תב"ע הוא תשריט, ובו תופיע מפה עם כל הפרטים העירוניים הנחוצים לבחינת הבנייה – כמו התשתיות האזרחיות, התשתיות הלוגיסטיות, הרחובות והמגרשים הקיימים ועוד. בעזרת התשריט יכולה העירייה לבחון את נחיצות הפרויקט במיקום הספציפי, ולבחון האם יש לו מקום אל מול הבנייה הנוספת באותו אזור. בנקודה הזו דוח תב"ע, למעשה, מהווה את הגורם המקשר בין בנייה, אשר כבר התרחשה בסביבת הפרויקט לבין הבנייה העתידית להתרחש שם.

התקנון והמעמד החוקי החלק השני של דוח תב"ע מורכב מהתקנון. במסמך התקנון צריכים להיות מצוינים כל הפרטים הבירוקראטיים בדבר הגבלות והיתרי בנייה הקשורים לפרויקט. כמובן שבכל תב"ע מקצועי יש צורך להתחשב גם במדדים כמו גדלים, חישוב שטח, אחוזי בנייה ועוד, ולכן גם אלו צריכים להופיע בתקנון. בשלב הסופי ולאחר אישור דוח תב"ע, מקבל המסמך תוקף של חקיקה לכל דבר ועניין. המשמעות היא שפעולה שהיא לא על פי התב"ע שנקבעה יכולה לגרור השלכות ענישה רבות, בדומה למעבר על חוקי המדינה. זו הסיבה שהיחס אל תב"ע הוא לא רק כאל כלי המאפשר בניה עירונית טובה יותר, אלא גם כחלק בלתי נפרד ממקצוע התכנון.

 משרד הפנים: אודות המשרד ושירותים הניתנים לציבור

משרד פנים הוא משרד ממשלתי, בהמון ארצות הוא אחרי המשטרה , ביטחון לאומי ונושאי הגירה. העומד בראשו של משרד זה הוא שר הפנים.

קיים שוני במדינות פדרליות במקרה זה משרד הפנים הוא ברמת הפדרציה.משרד הפנים הוא אחד ממשרדי הממשלה האחראי על השלטון המקומי ועל נושא התכנון והבנייה בישראל. כמו כן אחראי המשרד על חופי הרחצה והחלת שעון הקיץ.מי שעומד הראש משרד זה הוא שר פנים, תפקיד שר הפנים הינו תפקיד רב עוצמה מאחר והוא תפקיד אשר מעצב את דמותה של המדינה, הן חיצונית והן פנימית.

רשות האוכלוסין לאחרונה נערכו שינויים במשרד הפנים, ולכן על מנת לקבל שירותים בנושאים: תעודות זהות, דרכונים, אזרחות או עובדים זרים עליכם לפנות לרשות האוכלוסין ההגירה ומעברי הגבול.רשות ההגירה והאוכלוסין הרשות מופקדת על ניהול מרשם האוכלוסין ועל עובדים זריםבאחריותה נמצא כל נושא המעמד האישי בישראל הכולל: תעודות זהות, שינוי כתובת, הוצאת דרכונים, הארכת דרכונים, חידוש דרכונים, חידוש תעודת זהות עקב שינוי בפרטים כמו נישואין, שינוי שם ועוד.בנוסף אם ברצונך להנפיק דרכון או לעבור את הגבול ניתן לגשת למשרד הפנים לצורך ההנפקה.

שירותים נוספיםמשרד הפנים מטפל בכל נושא הענקת אזרחות, עובדים זרים ורישיון לכלי נשק.

ערוצי תקשורת עם משרד הפניםלמשרד הפנים יש מוקד לפניות הציבור בנושאים בהוא מטפל, מעודכנים בו כל שעות הפתיחה ושעות הפעילות לקבלת קהל.

 האם לחתום על זיכרון דברים?

על פי דיני החוזים הנהוגים במדינת ישראל, כותרת המסמך אינה מלמדת בהכרח על מהות המסמך, לכן, אין בכך שהמסמך נושא את הכותרת "זיכרון דברים" כדי להכריע מה תוקפו של המסמך.

כדי שהמסמך יהיה מחייב יש לבחון האם המסמך מלמד על גמירות דעתם של הצדדים לכרות חוזה מחייב, קרי, האם תוכן המסמך והתנהגות הצדדים מלמדת שכוונת הצדדים הייתה שהסכם זה יחייב אותם לכל דבר וענין.

יש לבחון גם האם נכללים בו מספיק פרטים על העסקה כדי שניתן יהיה לומר שהעסקה הושלמה.

לפי האמור, אם חתמתם על זיכרון דברים בטרם בדקתם את טיב הנכס מבחינה משפטית ותכנונית, ייתכן שאתם מחויבים לעסקה שלאחר בדיקות עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין יתברר שלנכס יש מגבלות רישומיות ו/ או בעיות תכנוניות שבגינם ערך הנכס נמוך בהרבה ממה שחשבתם.

לפעמים ישנן 2 דירות זהות באותו בניין ובאותה קומה אך עקב עבירות תכנוניות שנעברו בבניית אחת הדירות ערכה נמוך בהרבה מהדירה השנייה שנבנתה כדין.

כמו כן עלולים להיות עיקולים על הנכס, חובות של בעל הנכס, הכוללים שיעבוד הנכס, וכן בעיות אחרות.

מצד המוכר, הסיכון העיקרי הוא שלאחר החתימה על זיכרון דברים מחייב יתברר למוכר שהעסקה תחייב אותו במס שבח בסכום מאוד גבוה, כאשר אילו היה ממתין עם המכירה זמן מסוים ו/או היה עושה פעולה מסוימת, הוא היה זכאי לפטור ממס.

אם עומדת לפניכם עסקה מאוד משתלמת ונראה לכם שקיים חשש שעד סיום הבדיקות המשפטיות והתכנוניות אתם עלולים לפספס את העסקה, אפשר שעו"ד המתמחה בענייני מקרקעין ימליץ לחתום על זיכרון דברים מסויג. כלומר, הצדדים יפרטו בהסכם את הסיכומים בניהם באופן ברור ובלתי משתמע לשני פנים, עו"ד יבדוק שהנוסח תקין משפטית ויכניס לזיכרון הדברים את הסייגים שבהתקיים אחד מהם העסקה תהיה בטלה.

לחתימה על זיכרון דברים מחייב יש גם משמעות מצד החובה להצהיר על העסקה לרשויות המס ועל כן מיד לאחר החתימה על זיכרון דברים יש לעדכן את עורך הדין בכדי שהעו"ד ידאג שלא יעבור הזמן לדיווח על העסקה לרשויות המס .איחור בהצהרה לרשויות המס יכול להוביל לחיובים כספיים נוספים שהינם מיותרים.

עסקאות בנכסים נדל"ניים הן בדרך כלל עסקאות בהיקפים נרחבים. החל מרכישת או מכירת דירה במיליוני שקלים בודדים ועד לעסקאות הכרוכות בפרויקטים ענקיים של בנייה ובהיקפים של מיליארדים. תעשיית הנדל"ן היא תעשיה שמגלגלת סכומי כסף גדולים מאוד ושומרת על יציבות יחסית בכל תנאי שוק.

 המדינה גובה על עסקאות הנדל"ן מיסים מסוגים שונים, כחלק מהכנסותיה.

על פי רוב, מי שרוכש דירה חדשה מחויב היום במס רכישה בשיעור של חמישה אחוזים מהיקף העסקה – סכום לא מבוטל שמתחיל מכמה עשרות אלפי שקלים. יש מספר מקרים שבהם מעניקה המדינה הקלות בגובה מס הרכישה.

• נכות – מי שמוכר כנכה על פי קריטריונים מסוימים (100 אחוזי נכות, 50 אחוזי נכות לפחות מתאונת דרכים ונכה שמקבל קצבה מביטוח לאומי עקב אי יכולת השתכרות), ישלם מס רכישה בהיקף של חצי אחוז בלבד.

• משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה – המוכרים על ידי המדינה, זכאים אף הם למס רכישה של חצי אחוז בלבד .

• עולים חדשים – הרוכשים דירה עד 7 שנים מיום לעיתם ארצה, ישלמו אף הם חצי אחוז בלבד מסך העסקה כמס רכישה . ההקלה במס נכונה במקרה הזה גם לקנית נכס להקמת עסק.

• קבלת דירה מקרוב משפחה כמתנה – מאפשרת הקלה ותשלום מס רכישה בהיקף של שליש מהמס הקבוע בחוק, כלומר קצת מעל אחוז וחצי.

• דייר מוגן – שרוכש את דירת המגורים שלו מבעל הנכס זכאי אף הוא להנחה במס.

מס שבח או בשמו הרשמי מיסוי מקרקעין, הוא מס המוטל על רווחים מעסקת מכירת נדל"ן. המדינה מתייחסת במקרה זה לנכס נדל"ני כהשקעה ומי שמכר דירה ברווח ביחס להשקעה המקורית, צריך לשלם אחוז מס מסוים על הרווח, בדיוק כמו בנוגע להשקעות בשוק ההון. הקף מס השבח משתנה ותלוי נסיבות ומושפע גם מהרפורמה במס שיישומה אינו אחיד. יש כל מיני דרכים להימנע, לצמצם או לדחות את הקף מס השבח, כשהפשוטה שבהם לצרכן הפרטי היא הפטור ממיסוי שבח על דירת מגורים יחידה, שנכנס לאחרונה לתוקף.

 תכנית מתאר ארצית 38

תמ"א 38, או בשמה המלא, תוכנית המלא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בתים קיימים מפני רעידות אדמה, אושרה על ידי הממשלה ב-2005, לאחר שזו אימצה את התוכנית שנבנתה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ובניה על ידי צוות מומחים בראשות האדריכל יונה פיטלסון המנוח.

התוכנית נכתבה על רקע החשש מפני רעידת אדמה משמעותית עתידית בישראל, שאלפי בתים בארץ, בעיקר אלא שנבנו לפני שנכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413) ב-1975 לא עמידים בפניה.

רוב הבניינים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה בישראל מבוססים על יסודות שלא בתקן. התופעה חמורה אפילו יותר באזורי החוף והשפלה שבהם יש מאגרי מי תהום וקרקע חולית בשכבות שעליהן נתמכים היסודות. כתוצאה מכך, לצד הסכנה בהתמוטטות מול רעידת אדמה יכולה להיווצר לאורך השנים גם שקיעה הדרגתית של המבנה. עלות חיזוק מבנה ישן באמצעים הקיימים היום היא יקרה מאוד והפתרונות בבניינים פרטיים מתבססים על יוזמה של חברת בניין פרטית ובעלי הדירות.

הממשלה מצידה, מעודדת את היוזמה לחזק בניינים על ידי תוכנית מתאר ארצית 38. התמ"א כוללת הקלות מיסוי ניכרות ובעיקר היתר לבצע הרחבות בדירות הקיימות ולפעמים גם בניית קומות עליונות חדשות. היתרי ההרחבה מגדילים את שווי הנכס של בעל דירה בבניין והגדלת הנכס אמורה לממן את עלויות החיזוק או לפחות לדרבן לקראתו.

כל שלב בפרויקט חיזוק מבנה בתמ"א 38, צריך להיות מבוקר ומאושר על ידי ועדת הרשות המקומית לתכנון ובניה. הרשות המקומית היא זו שנותנת אור ירוק למיזם בתחילתו – לאחר שבדקה שהרחבות הבניה ויתר מרכיבי של החיזוק לא פוגעים ברווחת הציבור, בשטחים עירוניים ובשירותים של העיר. גם לאחר אישור, הרשות המקומית קובעת את היקף ההרחבה המותרת בהתאם לאינטרסים עירוניים. הקף ההרחבה בתמ"א 38 נע בין ממ"ד בגודל 12 מטר רבוע ברוטו ועד להרחבה כללית של 25 מטרים רבועים. לפעמים הקף ההרחבה שמאשרת העירייה לא גדול מספיק מה שמכניס את השותפים בפרויקט למצב של חוסר כדאיות להמשיך אותו. היתר ההרחבה של תמ"א 38 כוללים גם את האפשרות להוסיף מעלית חיצונית לבניין וחניה שתבוא במקומם של מקומות חניה שנגרעו בעקבות ההרחבות. התמ"א גם מאפשרת יצירה של מרחב מוגן בנייני בנוסף לחיוב על בנית ממ"דים בדירות. כל שינוי עיצובי או סגנוני במבנה בעקבות תוספות הבניה צריך לתאום את הסגנון הקיים, כך שלרוב השיפוץ כולל שדרוג משמעותי גם במראה הבית.

בניינים הזכאים להקלות ולהיתרים שבמסגרת תמ"א 38 הם בניינים בני 3 עד 5 קומות שנבנו לפני 1980 ולא על פי תקנות הבניה ת"י 413 שיצאו ב-1975. בתוכנית המתאר יכולים להשתתף גם בתים נמוכי קומה בהיקפים של מעל 400 מ"ר ובנייני מגורים לצד מבני מוסדות שונים, כל עוד הם מאוישים באופן שוטף.

 מהו נכס מניב

בעת רכישה או מכירה של נכס מניב, יש לבצע בדיקת שמאי מקרקעין, אשר יאמוד את שוויו של הנכס ואת כדאיות העסקה.

נכס מניב הוא כל נכס נדל"ן אשר מייצר עבור הבעלים שלו הכנסה קבועה. מדובר בנכסים כגון: מגרשים, תחנות דלק, אולמות אירועים, בתי מלון, דירות מושכרות, משרדים ועוד.

בעת רכישה או מכירה של נכס מניב, יש לבצע בדיקת שמאי מקרקעין, אשר יאמוד את שוויו של הנכס ואת כדאיות העסקה. בעת בדיקת שמאי מקרקעין נבדקים כמעט כל הנתונים העשויים להשפיע על שוויו ההוגן של הנכס – מיקום הנכס, שטח הנכס, אזור, הזכויות בנכס, אפשרויות השימוש בנכס, השיקולים שהנחו את השמאי בעת קביעת ערך הנכס ועוד.

בדיקת שמאי מקרקעין עבור נכס מניב, שונה מבדיקת שמאי מקרקעין עבור נכס רגיל. ההתייחסות אל נכס מניב בעת ביצוע הבדיקה היא כהתייחסות אל "עסק חי" – נכס מניב אשר לפי כל הציפיות נראה כי ימשיך לפעול עוד זמן רב ולהניב תשואות יפות. בעת ביצוע הערכת שווי נכס מניב על ידי שמאי מקרקעין, יש התייחסות גדולה מאוד לרווחים הצפויים מהמשך פעילותו העסקית של הנכס.

לפני כל עסקת נדל"ן כלשהי – מגרש, משרד, דירה, קרקע, שטח חקלאי ועוד, מומלץ להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך, על מנת שיעריך את שוויו של הנכס ואת כל השיקולים האפשריים והנתונים אשר עשויים להשפיע על כדאיות העסקה. ברוב המקרים, בדיקת שמאי מקרקעין מתייחסת למיקומו הגיאוגרפי של הנכס, לסביבה, להיבט התכנוני, ההנדסי ועוד. כל אלה למעשה הם שיקולים אשר לוקח שמאי מקרקעין בחשבון בעת בדיקת שמאות. לעומת זאת, במקרה של נכס מניב, שווי הנכס אינו מורכב מנתונים כגון המיקום הגיאוגרפי שלו, אלא מהציפיות להמשך פעילותו של נכס מניב ורווחיותו העתידית. בנוסף, בעת חישוב ערך נכס מניב, יתייחס שמאי מקרקעין לזמן קיומו של הנכס ופעילותו השוטפת, המוניטין שצבר במהלך השנים ועוד נתונים אשר מעידים על מידת הציפיות להמשך רווחיותו של נכס מניב.

כאמור, בעת הערכת שיוויו של נכס מניב, שמאי מקרקעין מייחס חשיבות רבה לפעילותו העסקית ורווחיותו של הנכס. איך הוא יכול לבדוק זאת? באמצעות צפי הכנסות וצפי שמאי מקרקעין להכנסות מהנכס. כל בעל נכס מניב אשר מעוניין לדעת מהו ערכו של הנכס, צריך להמציא עבור בדיקת שמאי מקרקעין דוחות כספיים של הנכס המתפרשים על פני מספר שנים, על מנת שתהיה לשמאי יכולת לצפות את אורך חיי הנכס ואת רווחיו העתידיים.

מדובר בבדיקה מקיפה ומורכבת ביותר, המצריכה מקצועיות רבה והתמצאות בעריכת בדיקות עבור נכסים מניבים, בשוק הנדל"ן ועוד. לאחר שקלול כל הנתונים, יקבע שמאי מקרקעין את שוויו של הנכס.

 השקעות בנדל"ן

על מנת להימנע מביצוע השקעות בנדל לא בטוחות אשר יביאו בסופו של דבר להפסדים, אסור לוותר על בדיקת שמאי מקרקעין.

נכסי נדל"ן נחשבים להשקעה רווחית ומשתלמת ואנשים רבים אף מתעשרים בעקבות השקעות נכונות ונבונות בנדל"ן. השקעות בנדל"ן מתייחסות לכל סוג של נכס – מגרש, קרקע חקלאית, קרקע המיועדת לבניה, דירות, בתים פרטיים, נכסים מניבים, משרדים, חברות ועוד.

לא כל השקעת נדל"ן שנראית בטוחה ורווחית אכן תתברר ככזו ולכן, לפני ביצוע עסקאות נדל"ן לשם השקעה, יש בראש ובראשונה להתייעץ עם שמאי מקרקעין אשר יבצע בדיקה מקיפה ומפורטת וינתח את העסקה בצורה המקצועית ביותר, לשם בירור כדאיות ההשקעה עבור המשקיע. לא מומלץ לבצע השקעות בנדל"ן ללא ייעוץ מקצועי של שמאי מקרקעין, ועל מנת להימנע מביצוע השקעות בנדל"ן לא בטוחות אשר יביאו בסופו של דבר להפסדים, אסור לוותר על בדיקת שמאי מקרקעין.

כל השקעות בנדל"ן מורכבות ומושפעות מהיבטים וגורמים רבים. תפקידו של שמאי מקרקעין, הוא לבדוק את כדאיות העסקה, תוך התחשבות בכל ההיבטים והגורמים המשפיעים על הנכס:

• מיקום הנכס – בעת בדיקת שמאי מקרקעין לגבי כדאיות ההשקעה בנכס מסוים, יש להתייחס למיקומו המדויק של הנכס ולהשפעת מיקום זה על ערכו, על הוצאות עתידיות המשופעות מהמיקום וכדומה. בנוסף, על שמאי מקרקעין לבדוק האם קיימות תכניות פיתוח באזור בו ממוקם הנכס, כמו: הקמת מרכזים מסחריים, הפקעת קרקעות ועוד, וכיצד הן משפיעות על כדאיות ההשקעה.

• מיסוי מקרקעין – באלו מסי מקרקעין יחויב המשקיע ובאיזה היקף? האם מס שבח שולם על ידי המוכר לפני ביצוע עסקת המכר? כל אלה נמצאים בתחום אחריותו של שמאי מקרקעין.

• שמאי מקרקעין צריך לברר על קיומם של שעבודים או עיקולים על נכס הנדל"ן המיועד להשקעה.

• זכויות בניה ותוספות – נכסי נדל"ן בעלי זכויות בניה ותוספות בניה נחשבים להשקעה טובה. בדיקת שמאי מקרקעין תציין האם קיימות זכויות בניה עתידיות כלשהן בנכס המדובר.

• ליקויי בניה – בדיקת שמאי מקרקעין כוללת בדיקת ליקוי בניה וירידת ערך הנכס בעקבות ליקויים אלה. ליקויי בניה חמורים עלולים להשפיע על כדאיות ההשקעה.

משקיעי נדל"ן רבים מחפשים אחר קרקעות חקלאיות אשר יניבו רווחים גבוהים ביותר עבור המשקיע במקרה של הפשרת הקרקע לצורכי בניה. גם בהשקעות נדל"ן בקרקע חקלאית, יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין, אשר יבדוק בצורה מקיפה את כדאיות ההשקעה. בדיקת שמאי מקרקעין בהשקעות נדל"ן בקרקע חקלאית תבדוק גורמים שונים העשויים להשפיע על כדאיות ההשקעה, כגון: מצב הקרקע, האם היא מיועדת להפשרה בעתיד? כמה זמן לאחר הרכישה תופשר הקרקע למטרות בניה? האם קיימים שעבודים או עיקולים שונים על הקרקע ועוד.בדיקת שמאי מקרקעין חיונית ואף הכרחית בכל ביצוע עסקת נדל"ן למטרות השקעה

בדיקת שמאות מקרקעין לזיהוי ליקויי בניה מבוקשת בעיקר ע י בעלי דירות הדרושה להם בדיקת שמאי על מנת לתבוע פיצויים מהחברה הקבלנית, שסיפקה דירה עם ליקויי בניה

ירידת ערך / פחת שווי לנכס בעקבות ליקויי בניה כל נכס עשוי להכיל ליקויי בניה, אשר עשויים לגרום לירידת ערכו, לעתים אף באופן משמעותי. ירידת ערך היא ההפרש של המחיר הפוטנציאלי של הנכס לבין המחיר המופחת עקב הימצאותם של ליקויי בניה בנכס. על מנת להימנע מרכישת נכסים עם ליקויי בניה מבלי להיות מודעים לכך, יש להסתייע בשירותי שמאות מקרקעין, לשם ביצוע בדיקה מקיפה של הנכס והימצאותם של ליקויי בניה אשר עלולים להשפיע על שוויו. בדיקת שמאות מקרקעין לשם בדיקת ליקויי בניה מבוקשת בעיקר על ידי בעלי דירות אשר דרושה להם בדיקת שמאי על מנת לתבוע פיצויים מהחברה הקבלנית, אשר סיפקה להם דירה עם ליקויי בניה. ישנם ליקויי בניה אשר אפשר לתקנם ללא השארת זכר לקיומם, כך שהם אינם גורמים לירידת ערך הנכס. יחד עם זאת, קיימים ליקויי בניה אשר אינם ניתנים לתיקון או שעלותם גבוהה משיעור הירידה וגורמים לירידת ערך אוטומטית של הנכס.

על מנת להוכיח ירידת ערך עקב ליקויי בנייה, יש לספק לבית המשפט חוות דעת משפטית של שמאי מקרקעין מפורטת ומדויקת, המנמקת את ליקויי הבניה ואת ירידת ערך נכס בעקבותיהם. לשם בדיקת ליקויי בניה יש לערוך בדיקות הנדסיות מקיפות ומדוקדקות. יש אף לבדוק את חוזה המכר ואת ההבטחות שניתנו לדיירים על ידי הקבלן, מול מה שניתן בפועל והאם יש לכך השפעה על ירידת הערך.

קביעת ירידת ערך עקב ליקויי בניה תקבע אך ורק על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, הרשום בפנקס המקרקעין במשרד המשפטים. במהלך הבדיקה יכול שמאי מקרקעין להסתייע בשירותיו של מהנדס בניין.

גובה התקרה – גובה התקרה בכל מבנה מגורים אינו אמור להיות פחות משני מטרים וחצי. בניית תקרה נמוכה מגובה זה נחשבת ליקויי בניה אשר בעת בדיקת שוויו של הנכס יגרמו לירידת ערכו. גבהי תקרה נמוכים נחשבים ליקויי בניה שאינם ברי תיקון, שכן על מנת להגביה את התקרה יש צורך למעשה בהריסת המבנה.

שטח מסדרון קטן – גם עבור שטח מסדרונות קיימת מידת מינימום ובניה במידות נמוכות ממידת מינימום זו נחשבת ליקויי בניה, אשר בעקבותיהם תחול ירידת ערך.

שטח החלונות מול שטח החדר – לפי תקנות תכנון ובניה קיים שטח מינימום של חלונות ביחס לשטח החדר. בנייה בניגוד לתקנות אלה נחשבת ליקויי בניה אשר גורמים לירידת ערכו של הנכס. הרחבת חלונות אמנם אפשרית, אך לרוב עלותה גבוהה מאוד ואף פוגעת במראה הכללי של הבניין, כך שלמעשה לא משתלם או לא אפשרי לתקן ליקויי בניה כגון אלה.

 השגה על מס שבח

לפני ביצוע עסקת המכירה, מומלץ מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין, על מנת שיחשב את גובהו הצפוי של מס שבח, יבדוק האם ישנה זכאות לפטור מתשלום מס שבח.

בעת ביצוע עסקת נדל"ן מכל סוג שהוא, יש לקחת בחשבון את נושא מיסוי מקרקעין. מערכת מיסוי מקרקעין חלה הן על רוכש נכסי נדל"ן והן על הקונה ועל מנת לחשב את גובה המסים, יש להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מומחה. תחום מיסוי מקרקעין כולל שלושה סוגי מסים – מס שבח, מס רכישה ומס מכירה.

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר נכס הנדל"ן, בגין שווי הנכס בעת הקנייה שלו לבין שווי הנכס הנוכחי. מס שבח משולם על ידי מוכר הנכס לפני העברת הבעלות על הדירה.מס שבח נקבע על ידי רשויות המס, להן יש לדווח על פי חוק על כל עסקת מכירה של נכס מקרקעין כלשהו. עוד לפני ביצוע עסקת המכירה, מומלץ מאוד להתייעץ עם שמאי מקרקעין, על מנת שיחשב את גובהו הצפוי של מס השבח, יבדוק האם ישנה זכאות לפטור מתשלום מס שבח, הנחות ועוד. שמאי מקרקעין יחשב מלבד את הרווח בגין עסקת המכר, פרמטרים נוספים הכלולים בהוצאות בעת ביצוע העסקה, כגון: שכר טרחה למתווך, שיפוצים שנערכו בנכס, תיקון ליקויי בניה, שכר טרחת עורך דין לביצוע העסקה ועוד.את חוות דעת שמאי מקרקעין לגבי מס שבח בעת ביצוע עסקת המכר יש להגיש לרשויות המס, אשר יקבעו את גובהו של המס.

רשויות המס עשויות לקבל את חוות הדעת של שמאי מקרקעין ולקבוע מס שבח בהתאם אליה, או להחליט בעצמן מהו גובה המס. פעמים רבות גובה המס הנקבע על ידי הרשות גבוה בצורה משמעותית מגובה המס שהומלץ בחוות דעתו של שמאי מקרקעין.במקרים כאלה, קיימת אפשרות להגיש השגה לעל מס שבח באמצעות ערעור שמאי מקרקעין.בכל מקרה בו נקבע מס שבח גבוה מאוד או לא הוענקו פטורים המגיעים לבעל הנכס בעת ביצוע עסקת המכר, מומלץ להגיש ערעור שמאי מקרקעין לרשות המס המקומית.ערעור שמאי מקרקעין על גובה מס שבח יש להגיש תוך 30 יום מהיום בו התקבלה הוראת התשלום. תקופה זו מאפשרת למוכר לספק לרשויות השגה על מס שבח על ידי שמאי מקרקעין מטעמו, המפרטת את הסיבות בגינן מתבקשת ההפחתה במס. במידה וקיימת הסכמה בין שמאי מקרקעין מטעם המוכר לבין שמאי מטעם הרשות, נקבע סכום היטל השבחה. במידה ואין הסכמה, יש לפנות לשמאי מכריע, אשר יבצע חוות דעת מטעמו ויכריע לגבי גובה המס. השגה על גובה מס שבח מסוג זה נערכת בבתי משפט השלום, אך ישנם ערעורים על גובהו של מס שבח אשר לא התקבלו על ידי הרשות ואף הגיעו לדיון בבית המשפט המחוזי והעליון. ייעוץ וליווי שמאי מקרקעין לאורך כל התהליך הוא חיוני ביותר.

לאחר התחלה מעט עצלה ואיטית, הופכת תמ"א 38 לעובדה של ממש בשטח ולתוכנית שמיושמת פיזית, כבר בימים אלו, בערים רבות בישראל. אם גם אתה רוצה לחזק את הבניין בו אתה מתגורר מפני רעידת אדמה, שכור עורך דין מקרקעין וצא לדרך – לא לפני שתבין מה מומלץ ולא מומלץ לעשות בתהליך המורכב הזה.

לאחר התחלה מעט עצלה ואיטית, הופכת תמ"א 38 לעובדה של ממש בשטח ולתוכנית שמיושמת פיזית, כבר בימים אלו, בערים רבות בישראל. אם גם אתה רוצה לחזק את הבניין בו אתה מתגורר מפני רעידת אדמה, שכור עורך דין מקרקעין וצא לדרך – לא לפני שתבין מה מומלץ ולא מומלץ לעשות בתהליך המורכב הזה.

התמ"א לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מתייחסת למבנים בעלי יותר משתי קומות שנבנו עד ה-1 בינואר 1980, ולכן אחת הבעיות המורכבות ביותר בשלב הראשון של מימושה, הוא השגת הסכמתם של כל דיירי הבניין לבצע את השיפוצים. היה סמוך ובטוח שתמיד יהיו מתנגדים למהלך כזה, ועליך לשכנע אותם בצדקתך.

בכל מקרה, אל תסכים להוציא לדרך את התוכנית ללא הסכמת כל הדיירים, על אף שהחוק מתיר לעשות זאת גם מקרה בו הושגה הסכמה של 66% מהדיירים בלבד. אם אתה רוצה עבודות שקטות ומהירות, ללא בעיות, הסכמה גורפת היא הכרח.

לאחר שהושגה ההסכמה המיוחלת, הגיע שלב ההיכרות עם הקבלן המבצע. לרוב, אתה ודיירי הבניין יבחרו אותו, אך זה לא מעניק שום יתרון. בעולם הנדל"ן יש אינספור נוכלים, ולכן חשוב מאוד לבדוק את הרגע של הקבלן.

אל תסכים להתחיל את העבודות לפני שבדקת את הרקע של הקבלן, ראית פרויקטים נוספים שהוא עשה (רצוי עבודות במסגרת תמ"א 38), ביררת את חוסנו הכלכלי ובדקת היטב את לוח הזמנים שהוא מציע לך. לא בטוח לגביו? עו"ד מקרקעין יסייע לך לאתר את כל המידע לגבי אותו אדם.

כאשר אתה חותם על החוזה מול הקבלן, וודא כי הוא מסודר, מאורגן, וכולל את כל הפרטים החשובים, את הזכויות והחובות של כל צד ואת כל השינויים, גם הקטנים ביותר. לעולם אל תחתום על החוזה ללא נוכחות של עורך דין מקרקעין או עורך דין מנהלי, שיוודאו את כשרותו של החוזה וידאגו לכך שסעיפיו אינם פוגעים בדיירים.

עורכי דין מקרקעין לא ייתנו לסעיף הזה לחמוק מתחת לידיהם ויכללו אותו בחוזה עצמו, אך בכל זאת חשוב שתהיה מודע לכך גם בעצמך: באפשרותך לקבוע, עוד לפני תחילת העבודות, את השעות שבהן יוכל הקבלן לעבוד, בהסכמת כל הדיירים. גם כאן, אל תמהר להתפשר או לוותר – מדובר בנוחות ובאיכות החיים של כל יושבי הבניין.

אומנם נמצא לצידך עורך דין מקרקעין טוב, אך זה לא אומר שלא צריכה להיות לך שום ידיעה בנושא. למד את התוכנית עוד לפני הפגישה עם הקבלן, כדי שתוכל לדעת מתי הוא רוצה בטובתך ומתי ירצה לבצע דברים לטובתו האישית בלבד. הקבלנים רואים, באופן טבעי, את טובתם האישית לפני כולם, אך אתה צריך לוודא שהאינטרסים של הדיירים לא נפגעים.

בדוק שאכן הקבלן עובד לפי חוק ולא מנסה להכניס סעיפים לא מאושרים או אפילו לבצע דברים ללא ידיעתך, כדאי ורצוי לעקוב אחרי עבודתו של הקבלן, צורת ואופן התשלומים במידה ואינך בטוח בעצמך, פנה לסיוע של עו"ד פלילי או מקרקעין ע"פ הצורך.

במסגרת העבודות, ישנם כמה דברים שנמצאים תחת אחריותך. לדוגמא, ברגע שאושרה התוכנית, ישנו היתר להוסיף תוספות מסוימות למבנה (מרפסות למשל), אך עליך לברר אילו מהן דרושות אישור נוסף מטעם הוועדה לתכנון ובניה והאם מוטלות עליהן מגבלות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה כדי להגיע מוכן ליום העבודות, שיחלו ללא עיכובים. 

ביקורת מבנים ובדיקת ליקויי בניה על ידי מהנדס מומחה יכולה למנוע עוגמת נפש מיותרת לאחר רכישת נכס חדש או יד שניה. ריכזנו כאן עבורכם את החשיבות בביצוע ביקורת מבנים והזמנת בדיקת זיהויי ליקויי בניה

מצב הבניה התוסס בישראל גורם לקבלנים ויזמים בתחום הנדל'ן להאיץ למקסימום האפשרי את ביצוע הפרויקטים בשטח. כיום כאשר עלות רכישת קרקע יכולה להיות גבוהה מאוד היזם דורש מהקבלן לסיים את פרויקט הבניה מהר ככל האפשר על מנת שהוא יתחיל לראות רווחים מההשקעה שלו. מדוע זה מעניין אתכם? כאשר מאיצים בניה ישנם אלמנטים שונים שעשויים לא להיות מבוצעים ברמת הגימור הרצויה ברמת הגימור עליה אנו משלמים ואליה אנו מצפים. לכן, כאשר אתן משלמים על דירה, בית, אתם חייבים לוודא מה התוצאה הסופית ולא כעין חובבנית אלא כאנשי מקצוע. בדיקת ליקויי בניה אלו נקראת בשפה המקצועית גם ביקורת מבנים.

אנשי המקצוע המאבחנים ליקויי בניה הינם מהנדסי בניין המומחים בתחום של ביקרות מבנים. בדרך כלל כאשר מדובר על מומחי ביקורת בניה הם לא עוסקים בבניה מעשית אלא רק בביקורת בניה, מקור הפרנסה המרכזי שלהם הוא העיסוק הזה ודווקא בגלל זה הם מומחים לסוג עבודה זה יותר מכל אחד אחר בתחום. הייחודיות שבמקצוע הזה גורמת להם להיות חדי עין, מנוסים ובעלי ידע רב במציאת ליקויי בניה במהירות מרבית. כמובן שלעיתים רבות מומחה אחד לביקורת מבנים מבקר בניינים רבים של אותו הקבלן, הטעויות והתקלות של הקבלנים בדרך כלל נוטות לחזור על עצמן ולכן מומחה בעל וותק וניסיון רב עשוי לצמצם משמעותית את משך הבדיקה, הרבה יותר מאשר מהנדס בניה רגיל שהוא ידיד או קרוב משפחה שמגיע לבדוק עבורכם אם יש תקלות או אם אין תקלות.

אם חשבתם כי ביקורת מבנים תגרום לוויכוחים רבים ולריבים עם הקבלן הראשי ועם החברה היזמית, דעו כי על פי רוב זה לא נכון. שמם של חברות הבניה והקבלנים חשוב להם, ולכן חשוב להם מאוד כי לא יארע מצב בו הם מספקים לכם דירה שאינה עומדת בציפיות שלכם ובטח שלא בתקנים הנדרשים מהם. כמו כן, ידוע כי עליהם לתקן ליקויי בניה על פי חוק שאינם עומדים בתקן ואינם בקו אחד עם החוק הישראלי לבניה. בזכות ביקורת מבנים על ליקויי בניה הם ינסו לעשות כל שביכולתם על מנת לרצות אתכם כלקוחות ולעמוד בדרישות החוק

 בדק בית וכל מה שיש לדעת על תהליך בדיקת דירה

סקירה כללית מהוא בדק בית וכיצד מתבצע תהליך בדיקת דירה על ידי מהנדס, כמו כן שילבנו טיפים לרכישת מהנדס מתאים לביצוע בדיקת דירה מקצועית.

קניתם דירה? בשעה טובה! איך תדעו שהיא אכן מה שהבטיחו לכם? כפי שאתם יודעים בדירה ישנם חלקים שהם נגלים לעיניים וישנם חלקים שהם כלל לא נגלים לעיניים הרגילות, עיניים שהם לא של איש מקצוע הבקיא ברזים ובחוקים השונים של ענף הבנייה.

על מנת לדעת כי באמת קבלתם את התמורה ההולמת את הציפייה שלכם וכן על מנת לדעת שאכן הדירה שקבלתם שהיא למעשה התוצר הסופי אכן עומד בהסכם שערכתם עם החברה הבונה או היזם האחראי על הפרויקט. יש לערוך בדיקת דירה. בדיקת דירה איננה פעולה אותה עושים אנשים פשוטים, אנשים שהם לא אנשי מקצוע תוך כדי טיול התרשמות מסוף הבנייה, בהליכה בתוך הדירה עם אשת מכירות, שמכרה לכם את הדירה. הדירה שלכם חייבת לעבור בדיקת דירה אך ורק על ידי אנשי מקצוע מיומנים, בדיקת דירה על ידי אנשי מקצוע מיומנים היא הבדיקה היחידה הנחשבת לתקנית ויעילה לבחינה של הדירה ברמת דיוק גבוה בעלת סמכות משפטית וייעוץ משפטי בר סמכה.  

החלטתם להתארגן במציאת מומחה של בדיקת דירה, היכן מחפשים ומה מחפשים בדיוק? ראשית, על מנת שהבדיקה תקבל את המשקל המשמעותי שלה יש לדרוש שמומחה בענף הבניה מהרמה הגבוהה ביותר הוא שייתן את חוות דעתו. בענף הבנייה המומחה הגדול ביותר לבדיקת דירה הם מהנדסי הבנייה המבצעים בדק בית. חוות הדעת של מהנדסי בניין כמבקרי הדירה ובוחנים של מבנה הדירה בפועל היא חשובה לא רק בגלל הידיעה כי הם אכן יספקו לכם את המידע האמין ביותר והאחראי ביותר, דעתם נחשבתם יותר מאשר כל גורם אחר בענף הבנייה לשאלות אלו בבית המשפט. במידה ותתעורר מחלוקת עם היזם או ען הקבלן שהיה אמון על הבנייה, אין טעם להזמין עוד חוות דעת, חוות הדעת של המהנדס, הבדיקות שלו לדירה, האם הדירה עומדת בכל התקנים על פי החוק, והאם הקבלן והיזם סיפק את כל מה שהבטיח בחוזה הרכישה והבנייה היא חוות הדעת לה מצפה בית המשפט על מנת להחליט מי הצודק בסוגיה העומדת בפניו. בתקווה שלא תזדקקו, וכל הליקויים יטופלו באופן הטוב ביותר על ידי היזם או הקבלן והכל יבוא על מקומו בשלום.

 עורך דין מקרקעין - חוק תמ"א 38

שני תחומים חשובים בתחום המשפט הם ענף מקרקעין וכן תמ"א 38 המגדירה את התקנות לחיזוק מבנים בעת רעידת אדמה: לייעוץ בנושא מקרקעין מומלץ כמובן לפנות אל עורך דין מקרקעין. 

שני תחומים חשובים בתחום המשפט הם ענף מקרקעין וכן תמ"א 38 המגדירה את התקנות לחיזוק מבנים בעת רעידת אדמה: לייעוץ בנושא מקרקעין מומלץ כמובן לפנות אל עורך דין מקרקעין אשר יוכל לסייע בליווי משפטי בתהליך מכירה וקנייה של דירות, רישום ומיסוי ועוד.

בנושא רכישת דירה, עורך דין מקרקעין יכול לעזור בבדיקות של הקרקע או המבנה מבחינת מצבם המשפטי: בעלות על הנכס וזכויות לגביו, האם יש בעיות כמו חריגות בנייה שיעבודים ועיקולים, צווי הריסה, מהו התכנון והמפרט ועוד. חשוב כי עורך דין מקרקעין יבדוק היטב טרם הרכישה האם פריסת התשלומים והמועד שנקבע להם תקינים לפי חוק ומתאימים למצב הרוכש, מיהם קבלני הביצוע והפיתוח ומהן זכויות הבנייה.

אם מדובר בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל על עורך דין מקרקעין לבדוק מהן זכויות המחזיק בנכס, ונושאים כמו דמי חכירה, דמי הסכמה ודמי היוון.

הבט חשוב נוסף של רכישת דירה עליו אחראי עורך דין מקרקעין הוא הבטחת כספי הקונה באמצעות בטחונות הנתונים לבחירת הקבלן.

בנושא תמ"א 38 יכול עורך דין לייצג את היזמים או את בעלי הדירות בהליכים שונים הקשורים לנושא.

על מנת לסבר את האוזן, תמ"א 38 היא תכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. עד לפני מספר שנים, על מנת ליישם את התכנית, היתה דרושה הסכמה של כל דיירי הבניין. עניין זה היווה חסם בעייתי ביותר ביישום תמ"א 38 ולאחר מאבק שנעשה בנושא נעשה חידוש בחוק הקובע שהרוב הדרוש ליישום תמ"א 38 יהיה שני שליש מהדיירים במקום מאה אחוז מהם. חידוש זה נכנס לתוקף החל משנת 2008. עם זאת יש לקחת בחשבון שלצד עניין הסכמת הדיירים קיימות גם דרישות של הועדה המקומית על מנת שבניין יוכל לקבל היתר בנייה ליישום תמ"א 38. בדיקה ראשונית צריכה להיעשות על ידי קונסטרוקטור שתפקידו לאשר שאכן המבנה זקוק לחיזוק על ידי תמ"א 38. הבדיקה נעשית באמצעות סקר מיוחד שאוכלוסיית המדגם בו היא בדרך כלל מבנים שנבנו לפני שנת 1981. עם זאת, יש לקחת בחשבון שחלק מהמבנים שנבנו בתקופה שקדמה לשנה זו כן נבנו בתקן מחמיר ולכן אין טעם להעמידם כמועמדים ליישום התכנית.

 חוק מיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה

חוק מיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה לבדו יכול להרתיע אזרחים רבים מלבצע עסקאות מקרקעין לכן עורך דין מקרקעין רות אלדן תסייע לכם בהבנה ובתשלום מס בשל חוק זה

המונח חוק מיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה לבדו יכול להרתיע אזרחים רבים מלבצע עסקאות מקרקעין..... אדם שאינו עורך דין מקרקעין, אשר מנסה לרדת לעומקו של חוק זה, מוצא את עצמו מהר מאוד בין שלל חוקים סבוכים ופרטים מקצועיים, אשר מעולם לא שמע עליהם. למרבה הצער, אין דרך להימנע מלהיתקל בסוג כזה או אחר של ולכן כדאי להיערך אליו בהתאם.

בניגוד למה שנהוג לחשוב על חוק המיסוי מקרקעין בנושא שבח מכירה ורכישה נפוץ הרבה יותר מחוקי מס אחרים. הסיבה אינה קשורה רק לכך שמדובר על תחום שמשתנה במהירות, ומעורבים בו הרבה אנשי מקצוע, אלא גם כי המדינה מעודדת עסקאות מקרקעין. למעשה, אנשי עסקים רבים, אשר מעולם לא התעסקו בנדל"ן, מצאו את עצמם בשנים האחרונות מחפשים הטבות ופטורים בתוך החוק של מיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה. מרבה המזל, עורכי דין, אשר בקיאים בנושא של שבח ורכישה בפרט ובנושא של מיסוי מקרקעין בכלל, יכולים להקל עלינו את המלאכה.

הדרך הטובה ביותר לגשת אל חוק מיסוי המקרקעין בנושא שבח מכירה ורכישה הוא לפנות אל איש מקצוע. בין אם מדובר על נכס שניתן במתנה או עסקת רכישה גדולה, חוק זה תקף ומחייב את שני הצדדים לשלם מס. אך בניגוד למה שנהוג לחשוב, ישנם גם הרבה מאוד סעיפים, אשר יכולים למנוע בזבוז משאבים מיותרים. עורך דין מקרקעין, אשר מכיר היטב את הנושא של החוק למיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה, יידע להכווין אתכם לניצול נכון יותר של סעיפי החוק, ובכך לחסוך לכם עלויות יקרות.

אזרחים רבים, שפונים לעורכי דין לא מיומנים, מוצאים את עצמם בתביעות מול עורך הדין עצמו, וזאת בשל חוסר התמצאות ולעיתים אף רשלנות. הדרך הטובה ביותר בה תוכלו להימנע ממצב כזה היא לבדוק עוד לפני שכירת שירותיו של עורך דין האם הוא מתמצא ומכיר את התחום היטב. לאחר מכן, קבלו חוות דעת מחברים או מאנשי מקצוע בתחום, ופנו רק אל עורך דין שאתם סומכים עליו. ניסיון לחסוך עלויות יכול לעלות לכם יותר כסף מאשר סכום המס עצמו.

יש מי שבודקים עבורכם את כל האפשרויות

במשרדי עו"ד יהורם אביב עושים הכל כדי שגם אם תצטרכו לשלם מס בשל חוק מיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה, תעשו זאת רק לאחר שכל האופציות נבדקו. בין אם אתם זכאים לפטור ובין אם לא, פנו אל משרד עורכי הדין המקצועי בנושא מקרקעין, והבטיחו לעצמכם גב משפטי אמין ומנוסה.

  חוזה שכירות סטנדרטי בהשכרת דירה

בעלי דירה להשכרה חותמים על חוזה שכירות שהוא מסמך משפטי המסדיר את הכללים לפיהם ייתן המשכיר לדייר את מפתחות דירתו לתקופה שנבחרה. האם חוזה שכירות סטנדרטי מספיק ? מהו חוזה המתאים להשכרת דירה וכיצד לבחור חוזה שכירות מתאים.

השכרת דירה היא תהליך מייגע שכל בעל נכס לא מתלהב לעסוק בו - וזו בלשון המעטה. בעלי דירות רבים נוקטים בגישה פשוטה ומחפשים חוזה שכירות סטנדרטי , חלקם גם אמרו לי שהם משתמשים בחוזה שכירות סטנדרטי . מקור החוזה הסטנדרטי חוזה שכירות סטנדרטי הוא מונח שהומצא על ידי מתווכי דירות. הללו מעוניינים שייחתם חוזה כמה שיותר מהר וזאת כדי שייזכו לקבל את עמלת התיווך. לשם כך נוסחו חוזי שכירות קצרים - לרוב בני עמוד אחד או שניים. לצדדים הוסבר שניתן לחתום על חוזים אלו בלא חשש שכן מדובר בחוזה סטנדרטי.

למעשה אין כזה דבר חוזה סטנדרטי. ישנם נוסחים רבים של חוזי שכירות שמתשנים לפי הנכס להשכרה , בשוכר , בביטחונות המבוקשים , בתקופת השכירות ועוד ועוד... כיצד בוחרים חוזה שכירות ?

כלל אצבע - אם החוזה שלכם רשום על 2-3 עמודים מדובר בחוזה שכירות קצר שאינו מגן עליכם בצורה מיטבית! 

1. בדקו מתי נוסח חוזה השכירות - חוזה ישן עלול להיות לא עדכני ולא להתאים לחוקים החדשים.

2. מי ניסח את חוזה השכירות ? פעמיים רבות מתגלגל נוסח טוב של עורך דין מיד ליד . כל יד ביצעה שינוי קטן ובסופו של יום הגירסה הסופית נחותה מהגירסה המקצועית .

3. אל תתפתו להוריד מהאינטרנט חוזה או שניים בחינם ולנסח לבד חוזה. אתם לא מכירים את כל החוקים - אני מניח שלא קראת את חוק השכירות והשאילה או חוק השומרים - נכון ! 4. רצוי להתשמש בשרותיי עורך דין אחת לכמה שנים שיינסח לכם חוזה שכירות. בחרו עו"ד שמתמחה בשכירות ותתמקחו על המחיר. התשלום הנהוג של חודש שכירות הוא גבוהה מאד.

5. בקרו במדריך להשכרת נכסים שם ישנם טיפים רבים לכל סוגי הנכסים שיעזרו לכם לדעת מה חשוב היום בתחום השכירות , הסבר על נושא מס הכנסה משכירות , מחשבון מס , ביטוח דירה מושכרת , כיצד לבדוק את השוכר , למי כדאי להשכיר את הדירה ועוד ועוד... בנוסף תוכלו להוריד דוגמה של חוזה שכירות הניתן לעריכה כדי להכיר את הנושא לעומק 

שיהיה בהצלחה !

 קבוצת רכישה בהשוואה לרכישה קונבנציונאלית מקבלן

קניית נדל"ן באמצעות שיטת קבוצת רכישה היא בעלת יתרונות רבים לעומת קניה קונבנציונאלית מקבלן. להלן כמה הבדלים בין שתי השיטות

קניית נדל"ן באמצעות שיטת קבוצת רכישה היא בעלת יתרונות רבים לעומת קניה קונבנציונאלית מקבלן. 

להלן כמה הבדלים בין שתי השיטות:

קבלן קניה רגילה: הקבלן רוכש את הקרקע. הרוכשים תלויים בקבלן, ביכולתו הפיננסית וביכולתו לעמוד בתאריך הכניסה לנכס. עלות הנכס מתייקרת עבור הקונים משום שהקבלן שרכש את הקרקע ביצע את כל העבודה התכנונית והבירוקרטית. קבלן מוכר נכסים המגלמים את מחיר הקרקע, עלויות הבנייה ונתח הרווחים שלו לאחר המכירה. קניה באמצעות קבוצת רכישה: קבוצה של אנשים קונה את הקרקע במשותף כאשר כל אחד משלם עבור חלקו היחסי בקרקע והוא עובר להיות על שמו בטאבו. אנשי הקבוצה בודקים בעצמם את תכנון הקרקע ואם היא מאושרת לבנייה. חברי הקבוצה לא צריכים לשלם מע"מ על הקרקע. אנשי קבוצת הרכישה אינם תלויים בעבודת הקבלן אשר עובד כקבלן ביצועי בשכר. חברי הקבוצה יכולים לפטר את הקבלן במידה לא מרוצים מעבודתו.

מיסים קניה רגילה: מס רכישה משולם עבור הנכס כולו ומגיע לסכום של כחמישה אחוז מערך הנכס. המע"מ נגבה על הדירה והקרקע כולל ההיטלים והאגרות. קניה באמצעות קבוצת רכישה: מס רכישה משולם רק עבור הקרקע. המע"מ משולם עבור הדירה בלבד ולא על הקרקע. ההיטלים והאגרות אינם כוללים מע"מ.

מימון קניה רגילה: הבנק צריך לאשר את הרכישה בהתאם לחוסנו הכלכלי של הקבלן. הריבית על המשכנתא מתייקרת והתנאים נוקשים. רכישה על ידי קבוצת רכישה: מכיוון שמדובר בפיזור של סיכונים על קונים רבים והדירות כבר נרכשו מראש, הבנק נותן את המימון בקלות רבה יותר והמשכנתא מוענקת בתנאים משובחים.

שכנים קניה רגילה: הקבלן רוצה למכור את כל הדירות ולא מעניינת אותו זהות הקונים. קניה באמצעות קבוצת רכישה: האנשים המתגבשים למטרת רכישת קרקע ויחידות דיור מעוניינים בקבוצה איכותית ושולטים על סוג הקונים החברים בה.

פיקוח על הבנייה קניה רגילה: הפיקוח הוא של הקבלן ולרוכש אין מעורבות בבנייה.רכישה על ידי קבוצת רכישה: הפיקוח הוא של אנשי הקבוצה שהוועד שלה מנהל בשמה את הבנייה. הבנייה מלווה בפיקוח צמוד של אנשי מקצוע המנוהלים על ידי וועד הקבוצה.

תשלום עבור הדירות קניה רגילה: תנאי התשלומים מוכתב על ידי הקבלן והוא שולט בלוחות הזמנים שלהם. הקונים מסתכנים בכך שהקבלן יפשוט רגל והכסף שכבר שולם לא יוחזר. כמו כן יכולים להיות עיכובים ממושכים במסירת הדירה בהם הקונים נאלצים לשלם משכנתא ושכר דירה. קניה באמצעות קבוצת רכישה: חברי הקבוצה לא מסתכנים משום שהם שולטים במועדי העברת התשלומים . הקרקע היא בבעלות אנשי הקבוצה ולכן לא נגרם להם נזק גם במקרה בו הקבלן פשט את הרגל.

חסכון קניה רגילה: התשלום לקבלן מגלם בתוכו את העמלה שהוא לוקח עבור הנכסים, העלויות שהיו לו מתחילת הבנייה ועד השלמתה, אנשי מקצוע שהעסיק וכו'. רכישה על ידי קבוצת רכישה: בהעדר פערי יזמות והוצאות נוספות, הדירות עולות 20-30 אחוז פחות מדירות של קבלן.

 השכרת דירות באמצעות תיווך

אדם שמשכיר את דירתו מחפש דיירים אמינים אשר יעמדו בתשלומים , ישלמו את החשבונות וישמרו על הנכס . חיפוש שוכרים טובים מתבצע באמצעות סוכנויות נדל"ן. הסוכן משדך בין אנשים המעוניינים לשכור דירה ובין בעל הנכס

השכרת דירות נובעת מגורמים שונים מעבר לאזור אחר – אנשים משכירים דירה כשהם עוברים למקום אחר בשל עבודה או סיבות אחרות. הם אינם מעוניינים במכירת הנכס והפתרון הוא להשכיר את הנכס ולשכור נכס אחר מעבר לארץ אחרת - כאשר אנשים טסים לחו"ל רילוקיישן, הם משכירים את הנכס שלהם בארץ לתקופת שהותם בחו"ל. שדרוג הנכס - כאשר רוצים לשדרג את הבית, לרכוש נכס מרווח יותר או כשעוברים מדירה לפנטהאוז אבל אין די כסף להשלים את העלות, משכירים את הנכס ושוכריםנכס אחר.מטרות השקעה – אנשים רבים שמתפנה להם סכום כסף רוכשים דירה שנייה למטרות השקעה. הרווח מהשכרת הדירה מכסה את המשכנתא שלקחו על הבית . כשההלוואה מסתיימת, השכירות מהווה הכנסה נוספת לתקופת הפנסיה 

אדם שמשכיר את דירתו מחפש דיירים אמינים אשר יעמדו בתשלומים , ישלמו את החשבונות וישמרו על הנכס . חיפוש שוכרים טובים מתבצע באמצעות סוכנויות נדל"ן. הסוכן משדך בין אנשים המעוניינים לשכור דירה ובין בעל הנכס

 המתווך נפגש עם בעל הנכס ומבין ממנו איזה סוג של דיירים רצויים לו. האם הוא מעדיף משפחה, זוגות , סטודנטים ועוד. בעל הנכס לא צריך להתחיל לפרסם מודעות בעיתונים וברשת ולהשיב לטלפונים רבים. המתווך כבר עורך סינון של הדיירים הפוטנציאלים המתאימים ביותר. אנשים רבים מתקשרים ומתחילים לשאול שאלות כמו האם יש בדירה שלושה כיווני אוויר או האם האזור שקט. מתווך כבר עונה עבור בעל הנכס על השאלות עוד לפני שהוא מביא את הדיירים שבאים עם ציפיות בהתאם

אדם המשכיר את הנכס פועל בטווח זמן מסוים ולכן רוצה למצוא דיירים מהר יחסית. סוכן הנדל"ן חוסך למשכיר את זמן החיפוש אחר הדיירים ובנוסף, מתאם לו שעות ביקור להראות את הדירה לדיירים שמצא עבורו.

המתווךמעניק ייעוץ למשכיר לגבי הנכס ונותן לו טיפים למכירה מוצלחת. המשכיר צריך לדאוג שהבית יהיה מבריק ומאורגן כשהוא מראה אותו. צריך לדאוג לצבוע את הבית במקרה הצורך, יש לתקן ברזים שדולפים ולדאוג לכך שהבית יהיה מואר ומאוורר. צריך לארגן מחדש את הריהוט כך שהבית יראה מרווח ונעים. המתווך יוכל לעדכן אתכם על מה שהפריע למבקרים ולפי הערותיו תוכלו לערוך שינויים כשמשכירים דירה צריך להחליט מראש מה נותר בדירה. למשל, האם כלי החשמל במטבח נשארים, האם חלק מהריהוט, הארונות? יש דיירים שישמחו אם תשאירו פריטים ואפילו ירכשו מכם כלי חשמל וארון במחיר מוזל.

השכרת נכס מחייבת את השוכרים . סוכן הנדל"ן עושה הכול על מנת להבטיח את המשכיר במקרה והדיירים לא ישלמו . הסוכן מסביר לבעל הנכס מה הכי כדאי לעשות שישכיר את הנכס באופן הבטוח ביותר ויישאר רגוע.

כאשר מוכרים או קונים נכס יש מיסים רבים המעורבים בכך. התשלומים העיקריים כוללים: מס רכישה, מס שבח, מס מכירה ועוד. למיסים מתווספים תשלומים נוספים הכוללים היטל השבחה, דמי היוון, דמי הסכמה ועוד.

כאשר מוכרים או קונים נכס יש מיסים רבים המעורבים בכך. התשלומים העיקריים כוללים: מס רכישה, מס שבח, מס מכירה ועוד. למיסים מתווספים תשלומים נוספים הכוללים היטל השבחה, דמי היוון, דמי הסכמה ועוד. ריבוי המיסים מגיע לסכומים ניכרים וכדאי לחסוך בהוצאות על ידי ליווי של עורך דין. משרד עורכי דין מיומן ומשופשף בעל התמחות בדיני מיסים ייעץ לכם ויכוון אתכם לחסכון משמעותי בתשלומי המס.

משרד עורכי דין יעניק לכם הסברים על תשלומי המס כמו: מס שבח –מס שנגבה עבור רווח ההון שצמח בעקבות מכירה של הנכס . את המס הזה משלם המוכר שהוא בעל הזכויות בנכס עקב בעלות, חכירה מעבר ל-25 שנים, הרשאה של מנהל מקרקעי ישראל ועוד. במקרה של מס שבח אפשר לקבל פטור ממס בהתאם לחוקים כגון: -מכירה פעם בארבע שנים – אם המוכר לא מכר נכס נוסף בפטור בארבע השנים שקדמו לתקופה של המכירה העכשווית - דירת מגורים מזכה- דירת מגורים שבעליה מכרו את כל הזכויות שלהם בה והגשת הפטור ממס הוגשה בזמן. תנאי נוסף הוא שהנכס לא יהיה מסחרי , דירה למטרת מגורים ולא למלאי של עסק.בעל נכס שהשכיר את דירתו לעסק או משרד לא יהיה זכאי לקבל פטור ממס רכישה וממס מכירה. -בעלות על דירה מגורים אחת – אם לבעל הנכס יש נכס בודד והוא לא מכר נכס נוסף במשך 18 חודשים לפני כן.- ירושה – נכס שהועבר בירושה פטור ממס, אם המוכר הוא בן הזוג של המוריש, או אחד מצאצאיו . ההגבלה החלה על מקרה זה היא שאין למוריש הדירה דירות נוספות .- גירושין – אם אחד מבני הזוג מוכר לשני את הזכויות על המקרקעין.

יש מקרים בהם כדאי לבעל הנכס לשלם מס שבח בעת מכירת הנכס. לדוגמא : אדם המוכר נכס וזמן קצר לאחר מכן מוכר עוד נכס אם בעל הנכס ימצה את זכותו במכירה הראשונה בה מס השבח היה נמוך יחסית, המוכר לא יוכל לנצלו שוב במכירת הנכס הנוסף בו תשלום המס גבוה יותר.זהו מקבץ של המקרים בהם אפשר לקבל פטור מהעברת מס שבח. האדם הפשוט אינו מכיר את המקרים האלה ולכן ייעוץשל עורך דין מומחה עשוי לחסוך לו הון.

מס מכירה – הוא מס המשולם על ידי בעל הנכס והוא מחושב על פי קבוע משווי המכירה. שהוא השווי של הזכות על המקרקעין הנמכר ביום המכירה. 

מס רכישה – הוא מס הנקבע לפי דרגות מס אותו משלם הרוכש גם במקרה של מס רכישה יש אפשרות של מתן הקלות ופטורים. הפטורים מוענקים במקרים בהם:-דירה שנייה – הרוכש נכס שני מתחייב למכור את דירתו הראשונה בתוך שנה.- ירושה – לנכס שהועבר על ידי בן משפחה ניתנות הקלות במס הרכישה. אלו רק חלק מהמקרים וכדי להבין לעומק את הסוגיות חייבים לקבל ייעוץ משפטי.

 מהם תפקידיו של שמאי מקרקעין ומדוע אי אפשר להסתפק רק במתווך דירות ?

רכישת דירה היא בדרך כלל הרכישה הגדולה ביותר שמבצע אדם בימי חייו, עבורה הוא נדרש למכלול כלים להערכה אמיתית של שווי העסיקה, כלים שלא תמיד מצויים בידיו. יתכן בהחלט מצב בו רואה אדם נכס שעל פניו נראה ערכי עבורו, אולם רק התייעצות עם שמאי מקרקעין שהוא איש מקצוע מתחום הנדל"ן, רכישת דירה היא בדרך כלל הרכישה הגדולה ביותר שמבצע אדם בימי חייו, עבורה הוא נדרש למכלול כלים להערכה אמיתית של שווי העסיקה, כלים שלא תמיד מצויים בידיו. יתכן בהחלט מצב בו רואה אדם נכס שעל פניו נראה ערכי עבורו, אולם רק התייעצות עם שמאי מקרקעין שהוא איש מקצוע מתחום הנדל"ן, תוכל לשפוך אור על הערך האמיתי שלו, על הפוטנציאל הטמון (או שאינו טמון) בנכס, ועל המענה לשאלה האם הרכישה כדאית. זו הסיבה, שאין להסתפק בהערות שתקבלו ממתווך דירות כזה או אחר, אלא יש לפנות ולשכור שירותי שמאי מקרקעין מקצועי ומוסמך שיסייע לבם בדרך לסגירת העסקה.

 מה ההבדל בעצם בין שמאי מקרקעין ומתווך דירות ?

שני המקצועות שייכים אומנם לתחום המקרקעין, אולם שמאי מקרקעין ומתווך דירות נושאים באחריות שונה לגמרי. בעוד מטרתו של המתווך היא לקדם את ביצוע העסקה במחיר הגבוה ביותר האפשרי (שהלא הרווח שלו נגזר בסופו של דבר מהמחיר שישולם), הרי שתפקיד שמאי מקרקעין הוא ללוות את הרוכש לכל אורך העיסקה ולחשוף את הערך הכלכלי והפיננסי האמיתי שלה. שמאי מקרקעין לא ינחה שלא לבצע את רכישת הנכס, כי אם ישים את כל הקלפים על השולחן, בעיקר אלה שהמוכר או המתווך אינם מעוניינים לחשוף, ויאפשר לרוכש לקבל החלטה מושכלת, מודעת, כפי שנדרשת להיות.

 מהו התוצר של עבודת שמאי מקרקעין ?

תפקידו של שמאי מקרקעין הוא השורה התחתונה – הוא זה שיאסוף עבור הרוכש את כל המידע הדרוש לקבלת החלטה, יעבד אותו באופן יעיל וממוקד, ויציג אותו בדוח נהיר ומבואר, שיכיל בין השאר גם נתונים פיננסיים נלווים הקשורים בנכס, דוגמת היטלי השבחה או חוקים והגבלות הקשורים בו, לפיכך חשוב מאוד שאת התהליך ילווה שמאי מקרקעין מקצועי הבקיא במיוחד בסביבת הנכס.

איך שלא נסתכל על זה, בכל מקרה בו עתידה להתבצע עסקת רכישה של נכס, שמאי מקרקעין הוא חלק בלתי נפרד ממנה, ונוכחותו מהווה פקטור מכריע בשביעות רצונו של הלקוח מהעסיקה לטווח ארוך.

 איך לרכוש/למכור נכס מקרקעין?

עדיף שלכל צד יהיה עורך דין, כדי שהאינטרס שלו יהיה מוגן ככל האפשר. עבור מרבית האנשים מדובר בעסקה הגדולה של חייהם, ומעורבים בה רגשות וכספים רבים, ולכן זה לא המקום לחסוך בעלויות, ובטח לא בעלויות של איש מקצוע שביכולתו להבטיח את כספכם.

1. עדיף שלכל צד יהיה עורך דין, כדי שהאינטרס שלו יהיה מוגן ככל האפשר. עבור מרבית האנשים מדובר בעסקה הגדולה של חייהם, ומעורבים בה רגשות וכספים רבים, ולכן זה לא המקום לחסוך בעלויות, ובטח לא בעלויות של איש מקצוע שביכולתו להבטיח את כספכם.

2. בחרו עורך דין מקצועי שמכיר את התחום. עורך דין שלא מנוסה בתחום לשמו באתם אליו, עלול לעשות טעויות שיעלו לכם ביוקר.

‏א. ישנם עורכי דין ששמם הולך לפניהם בתחומים השונים, ואפשרי לתת בהם אמון.

‏ב. אפשר לשאול קרובי משפחה, חברים או מכרים שעברו רכישת נכס.

‏ג. אפשר לפגוש מספר עורכי דין, במטרה להתרשם מהם אישית. עורך הדין עשוי ללוות אתכם במהלך כמה חודשים     וחשוב שלכל הפחות תסתדרו איתו. ודאי שחשוב יותר שעורך הדין יהיה מקצועי.

‏ד. ניתן לקבל הצעות מחיר מכמה עורכי דין. כמובן שלעלות שכר הטרחה חשיבות רבה, ולשיקול זה משקל רב בבחירת עורך הדין. אבל, צריך לזכור שלא כל זול הוא טוב, ולא מעט הזול הופך ליקר יותר.

3. רצוי שהתמורה בעסקה תהיה נקובה בשקלים. אין סיבה להתעסק עם המרות מטבע, זה תהליך מיותר שעלול לגרום לסכסוכים.

4. תמיד כדאי להיות נעימים וגלויים. הצד שני אינו האויב. יש לו אותו אינטרס כלכם. חשוב גם להניח את כל הקלפים על השולחן ולא להסתיר פרטים קטנים ואולי חשובים מהצד השני. יחסים שבנויים על אמון וכבוד הדדיים בין שני הצדדים, יעזרו להשלמת העסקה בצורה מהירה, טובה ויעילה יותר.‏

1. בראש ובראשונה, לפני מתחילים בתהליך המכירה, יש לוודא שאין מסים או שעבודים כלשהם על הנכס. חשוב במיוחד לעבור עם עורך דין על מס השבח שעל המוכר לשלם על הנכס.

2. סביר להניח כי עם החתימה על הסכם המכר וקבלת מקדמה ממחיר הנכס, תתבקשו לחתום על אישור לרישום הערת אזהרה בנכס על שם הרוכש (הערת אזהרה: הערה במרשם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כי לרוכש ישנן זכויות כלשהן בנכס שלכם, על אף שתהליך העברת הזכויות טרם הושלם במלואו). במקביל, חובה לוודא שיש מסמך המאפשר ביטול רישום הערת האזהרה, במידה והעסקה מתבטלת טרם השלמתה.

1. ברור מאליו שאתם צריכים לראות את הנכס המדובר. דבר חשוב נוסף הוא חשוב לראות את הנכס בשעות שונות ובמועדים שונים על מנת להימנע מהפתעות לאחר הקניה.

2. אל תשכחו לוודא שבעלי הנכס הוא אכן האדם איתו אתם עורכים את החוזה. בקשו לראות אישור רישום זכויות עדכני מלשכת רישום המקרקעין (או ממנהל מקרקעי ישראל, או מהחברה הקבלנית). בשום פנים ואופן אל תמשיכו בתהליך הקניה ללא אישור עדכני.

3. בדקו שאין הערות אזהרה או שעבודים כלשהם על הנכס.במקרה ויש הערת אזהרה על הנכס, ותרו על העסקה.במקרה של שעבוד, סכמו עם המוכר שיסיר אותם וודאו שאתם מקבלים אישור על ההסרה. 4. בדקו את המצב התכנוני של אזור בו אתם חושבים לקנות את נכס. תכניות עתידיות לשיפור או לשינוי ]ני השטח, בכוחן להעלות את ערך הנכס או להורידו.

5. שלמו מקדמה רק עבור הערת אזהרה על שמכם. הליך זה ימנע עוגמת נפש ויבטיח את זכויותיכם ואת כספכם במקרה של רמייה.

6. תמיד השאירו חלק ניכר מהסכום אצלכם עד עד שתהליך הקניה כולו יסתיים. 7. יש לשלם מס רכישה עבור הנכס. ודאו שעורך הדין שלכם מתאים את עלות מס הרכישה למקרה שלכם (יש הקלות וחובות הנוגעים למס רכישה).

8. ואל תשכחו לקחת עותק מהסכם הרכישה.

 דיני משפחה וירושה

דיני משפחה וירושה כוללים נושאים רבים כמו תביעות כספיות ואחרות בין בני משפחה עקב סכסוכים בתוך המשפחה, צווי עשה ואל תעשה, הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, ערעור על צוואה, הסכמי ממון לפני נישואין ולאחר נישואין ועוד נושאים רבים שקצרה היריעה מלפרטם. 

הנושא השכיח ביותר בתחום דיני המשפחה הוא הגירושין וכל הנובע מהם.

מאמר זה נועד לספק מידע ראשוני בלבד בעניין הזכויות והחובות של שני הצדדים במקרה של גירושין. אך, כל מקרה לגופו והתוצאה הסופית תלויה בנסיבות האישיות של כל זוג שמתגרש.

רגשות רבים מלווים את הליך הגירושין, אולם, יש לזכור כי לא משנה הסיבה שהובילה לגירושין, והסיבות הינן רבות ומגוונות, המטרה היא לפרק את הקשר הזוגי, בפן האישי והכלכלי, ולהישאר "שפויים" בסופו של ההליך על מנת שיתאפשר לכם לפתוח בחיים חדשים. הדרך ליישם זאת היא באמצעות הסדר בין הצדדים. בהסדר בין הצדדים, ניתן ליישב עניינים בצורה הוגנת וחכמה, בעלות הנמוכה משמעותית מהעלות בניהול משפט גירושין, כאשר התוצאה הכלכלית בסופו של הליך לא תהא שונה משמעותית.

כאשר בני זוג מגיעים להחלטה להתגרש, קיימים כמה נושאים עיקריים הדורשים התיחסות בהסדר: הגט עצמו וזכויות כלכליות בין הצדדים, ובמקרה שיש ילדים משותפים, מזונות, מדור וחינוך.את הגט הפורמלי ניתן לקבל אך ורק לאחר עריכת טקס גירושין ברבנות. במקרה שבו לפחות אחד מבני הזוג אינו יהודי או שבני זוג יהודים נישאו בנישואים אזרחיים, יש לבצע הליך של התרת נישואין בבית משפט אזרחי. במקרה של נישואים אזרחיים בין יהודים, יש הממליצים לבצע גירושין גם ברבנות, מסיבות הלכתיות.הזכויות הכלכליות נחלקות, בדרך כלל, בין בני הזוג שווה בשווה. כמובן שיש דברים יוצאי דופן כגון נכסים שהובאו על-ידי מי מהצדדים מלפני הנישואים, נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה, נכסים שהצדדים התייחסו אליהם במפורש בהסכם ממון וכו'. דמי המזונות עבור הקטינים כוללים בדרך כלל את צורכיהם הבסיסיים של הילדים למזון, ביגוד והנעלה, הוצאות המדור כגון ארנונה, מים וחשמל וכיוב’. נפסק כי צורכיו הבסיסיים של ילד ראשון הינם כ-1,200 ש"ח. אין זה אומר שבגין שני ילדים יש לקבל פי שניים וכן הלאה !דמי המדור הם ההוצאה למקום מגורים. בדרך כלל, דמי השכירות המשולמים בגין הדירה בה גרים הילדים. נקבע כי דמי המדור בגין ילד אחד הינם 30% מסך ההוצאה בגין מדור, 40% בגין שני ילדים ו-50% בגין שלושה ילדים.דמי החינוך הם ההוצאה לפעוטון / משפחתון / גן ילדים / בית ספר. בדרך כלל הוצאה זו משולמת על-ידי הצדדים בחלקים שווים.

יודגש, כי אלו הם צורכי הילדים - אין זה אומר בהכרח כי האב מחויב לשלם את כל צורכי הילדים. החובה לתשלום בגין צרכי הילדים משתנה בהתאם לנסיבות של כל זוג וזוג. זיכרו, אין תוצאה של מקרה גירושין אחד דומה בהכרח לתוצאה של מקרה אחר, לכן הימנעו מהשוואות מיותרות שעלולות לסכל לכם את האפשרות להגיע להסדר הוגן.

התחום המוכר והנפוץ ביותר בדיני הוצאה לפועל הינו מימוש צ’קים שלא נפרעו, בין אם בעקבות ביטול ההמחאה על ידי בעל ההמחאה, בין אם הסיבה היא העדר כיסוי בחשבון ממנה נמשכה ההמחאה או מכל סיבה אחרת.התחום המוכר והנפוץ ביותר בדיני הוצאה לפועל הינו מימוש צ’קים שלא נפרעו, בין אם בעקבות ביטול ההמחאה על ידי בעל ההמחאה, בין אם הסיבה היא העדר כיסוי בחשבון ממנה נמשכה ההמחאה או מכל סיבה אחרת. שיק הינו שטר אשר ניתן לממש בלשכת ההוצאה לפועל. בנוסף, אפשר לממש גם שטרות נוספים כמו שטר חוב. [במסגרת לשכת ההוצאה לפועל ניתן לבצע הליכים נוספים אשר פחות מוכרים לציבור כגון הוצאה לפועל של פסק דין]. כיום, לאחר שינויים שעבר חוק ההוצאה לפועל ניתן גם להגיש תביעות מסוימות ללשכת ההוצאה לפועל. תביעות אלו מוגבלות בסכום מינימלי מסוים, המשתנה לעתים. במסגרת תיק הוצאה לפועל ניתן לבצע הליכים רבים ומגוונים שמטרתם אחת היא - מימוש החוב הפסוק לטובת הזוכה (הזוכה הינו מי שפותח את תיק ההוצאה לפועל): ניתן לעקל חשבון בנק, עיקול של נכסים כולל דירות ו/או בתים, לעקל כספים הנמצאים אצל צד ג’ ומגיעים לחייב (מי שנגדו נפתח תיק ההוצאה לפועל). מלבד זאת קיימות אפשרויות להליכים כמו הוצאת צו עיכוב יציאה מן הארץ, צו מאסר, צו חיפוש, כינוס נכסים וכו'. לעומת זאת, קיימים גם הגנות והליכים שנועדו להגן על החייב בתיק ההוצאה לפועל.בראש ובראשונה על חייב בתיק לזכור כי עליו להגיש תגובה תוך עשרים ימים ממועד קבלת האזהרה מלשכת ההוצאה לפועל. רצוי וראוי כי תגובה זו תוגש לאחר התייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום ואף תוגש באמצעות עורך דין. חלק מטענות ההגנה שחייב יכול לטעון הינן טענת "פרעתי", טענת "חוסר סמכות" וטענות של כשלון תמורה חלקי או מלא (בעיקר בתיקי מימוש שטרות).

מאחר ומדובר בתחום סבוך מבחינה משפטית, ראוי ורצוי כי תפנו לקבל ייעוץ עוד בטרם תגישו את תגובתכם הראשונית ללשכת ההוצאה לפועל. תגובה חפוזה, בטרם קבלת ייעוץ ובחינה של האסטרטגיה הכוללת, עלולה לשבש ולהקשות בניהול התיק בהמשך ולהפחית את הסיכוי להצלחה בו. שימו לב, במסגרת הליכי הוצאה לפועל אין סמכות מקומית. כלומר, זוכה יכול לפתוח תיק בכל מקום שהוא חפץ בכך, בגבולות מדינת ישראל, כמובן. העובדה כי לא הספקתם להגיש תגובה כי הלשכה רחוקה ממקום מגוריכם לא תהיה עילה לעיכוב הליכים כנגדכם.

 דיני מקרקעין

אחד התחומים המוכרים והנפוצים ביותר בדיני המקרקעין הינו עריכת הסכמים למכירה/רכישה של נכס מקרקעין (בית/דירת מגורים/קרקע). נכס מקרקעין הוא בדרך כלל הנכס היקר ביותר שאדם רוכש במהלך חייו.

אחד התחומים המוכרים והנפוצים ביותר בדיני המקרקעין הינו עריכת הסכמים למכירה/רכישה של נכס מקרקעין (בית/דירת מגורים/קרקע). נכס מקרקעין הוא בדרך כלל הנכס היקר ביותר שאדם רוכש במהלך חייו. לכן, כדאי לערוך הסכם רכישה/מכירה של נכס מקרקעין בתשומת לב רבה. השתדלו להמנע מעריכת הסכמי מכר או שכירות בעצמכם או באמצעות הסכם מוכן מראש. עורך הדין המייצג אתכם מתאים לכם הסכם אישי ומגן על הזכויות שלכם.העלות שתחסכו בשכר טרחה עלולה לעלות בסופו של הליך, ביוקר.

תחום דיני המקרקעין כולל שני חוקים עיקריים: חוק המקרקעין וחוק מיסוי מקרקעין. לאור העובדה כי על עסקת מקרקעין חלים מיסים שונים כמו מס שבח, מכירה ורכישה, מן הראוי כי הצדדים בעסקת מקרקעין ידעו על המיסים הקיימים בעסקה וישקלו בהתאם את תנאי העסקה ואת הכדאיות הכלכלית שלה. כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין, שמוגדר 'דירת מגורים' מזכה על-פי דין, יכול מאוד להיות שאותו אדם זכאי להקלות במיסים השונים עד כדי פטור מלא. גם אדם הרוכש דירה יכול להנות מהקלות שונות במידה והוא עומד בתנאים מסוימים, לדוגמה עולה חדש, נכה ועוד.

התחום החופף לדיני מקרקעין ודיני משפחה הוא, מן הסתם, עסקות מקרקעין בתוך המשפחה ובכלל זה ירושות הכוללות בתוכן נכסי מקרקעין.

בנוסף לאמור לעיל, קיימים סכסוכים שונים, בין בני משפחה ובין צדדים שאין בינהם קרבת משפחה, הקשורים לנכסי מקרקעין.הסכסוך השכיח הוא סכסוך בין שכנים ו/או שותפים לנכס מקרקעין. בכל מקרה של שותפות בנכס מקרקעין, במידה והצדדים לא מצליחים להגיע לפתרון מחוץ לכותלי בית המשפט, הרי שהפתרון שניתן להגיע אליו באמצעות בית המשפט הוא פירוק שיתוף במקרקעין, דהיינו מכירת הנכס למרבה במחיר וחלוקת סכום המכירה בין השותפים לפי יחס חלקיהם.

סכסוך נוסף הינו סכסוך בין משכיר ושוכר, החל מסכסוך על האחריות לשאת בעלות מסוימת הקשורה לדירה המושכרת וכלה בסכסוך שיכול להגיע עד כדי תביעה לפינוי השוכר מהדירה.

סכסוך בין מתווך ללקוח שלו, הינו סכסוך ששייך בדרך כלל לשאלת הזכאות של מתווך לדמי התיווך. חוק המתווכים הינו החוק המוביל למציאת פתרון בסכסוך האמור. יודגש, לא בכל עסקה בה הוא מעורב, זכאי המתווך לדמי תיווך. אולם, גם עסקה בה הייתה מעורבותו של המתווך מינימלית עשויה לזכותו בדמי תיווך.

מאחר ומדובר בתחום עדין וסבוך, מומלץ ורצוי כי תפנו לקבל ייעוץ עוד בטרם תתחילו לחפש דירה לרכישה או תתחילו במכירת דירתכם. אל תחתמו על שום מסמך, חסר חשיבות ככל שהוא נראה, ללא קבלת ייעוץ מעורך דין המתמחה בתחום.

דיירות מוגנת הינה זכות כלכלית הנובעת מחוק הגנת הדייר ולא מכוח חוק המקרקעין שכן דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין ולפיכך אינה נרשמת בטאבו. שמאי מקרקעין מעריך את זכות דיירות מוגנת בדירות מגורים ועסקים

יש הנוטים לבלבל בין דיור מוגן הקשור לתחום שמאות מקרקעין לבין דיור מוגן לקשישים. דיור מוגן הקשור לתחום שמאות מקרקעין, הינה זכות הנסחרת בשוק ונובעת מחוק הגנת הדייר (1972). זכות זו קשורה בתחום מקרקעין ומצריכה לעתים התייעצות עם שמאי מקרקעין. מאחר והזכות לדיור מוגן נסחרת כזכות כלכלית, נדרש אדם בהנקרא שמאי מקרקעין על מנת לעסוק בזכות זו. שמאות מקרקעין מקצועית עוסקת גם בהערכות נכסים בדמי מפתח ובזכויותיהם של דיירים מוגנים. שמאי מקרקעין יכול לסייע לדיירים בכל הקשור בהבנת זכויות דיור מוגן והתמודדות עם קשיים בתחום הזה. שמאי מקרקעין הינו בעל ידע בתחום התמחות ספציפי העוסק בהערכת שווי של דיור מוגן והערכת שומות לנכסים מסוג זה.

דיירות מוגנת הינה זכות כלכלית הנובעת מחוק הגנת הדייר ולא מכוח חוק המקרקעין שכן דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין ולפיכך אינה נרשמת בטאבו, דהיינו בפנקס זכויות המקרקעין. שמאי מקרקעין נדרש להעריך את זכות הדיירות המוגנת בדירות מגורים ובנכסים המשמשים לעסקים. להלן אתייחס לפרמטרים ותחשיבים שבהם משתמש שמאי מקרקעין על מנת להעריך זכות כלכלית זו. להלן הסביר מיהו דייר מוגן, מהם דמי שכירות מופחתים, יתרון כלכלי, דמי פינוי, ומהם דמי מפתח וההתייחסות של שמאי מקרקעין אליהם. כמו כן אתייחס לשינויים והמגמות בפסיקה המשפטית בארץ ושינויים שחלו בכל הנוגע לדמי שכירות בנכסים המשמשים לעסקים.

חוק הגנת הדייר נוצר בארץ בשנות ה-40 בזמן שליטת הבריטים, כתוצאה ממחסור בדירות חששו שמחירי השכירות יעלו והשוכרים לא יוכלו לשלם דמי שכירות ויזרקו מביתהם על ידי בעלי הנכסים, לכן הבריטים חוקקו את החוקים באופן זמני על מנת שלא יפנו שוכרים מדירות ומעסקיהם. בפועל נשתרש ונשמר מעמד הדיירות המוגנת וב- 1972 חוקק על ידי הכנסת חוק הגנת הדייר הבא להסדיר את היחסים בין בעלי הנכסים לדיירים המוגנים בנכסים.

מי שגר בנכס כשוכר לפני 1940 ולא שילם דמי מפתח, הופך להיות דייר מוגן בנכס.

דייר שגר בנכס לפני 20 באוגוסט 1968 ובחוזה השכירות לא מצוין שחוק הגנת הדייר לא חל עליו ולא שילם דמי מפתח. במידה וצוין בחוזה השכירות כי חוק הגנת הדייר חל עליו, זהו חוזה שכירות לכל דבר והוא אינו דייר מוגן.

דייר מוגן ששילם דמי מפתח לבעלים ומחזיק בפועל בנכס.

דייר מוגן שקיבל את הזכות מכוח סעיפים בחוק, למשל פטירה של דייר מוגן מי שגר איתו בדירה והינו קרוב מדרגה ראשונה כגון: אישתו וילדיו, אזי הם הופכים למוגדרים במה שנקרא דיירות מוגנת בכפוף לסייגים בחוק. בנוסף החוק מונה מקרים שבהם הופך להיות דייר בנכס לדייר מוגן במקום הדייר המוגן המקורי הרשום בהסכם.

הגנה בפני אי סילוק מהנכס עד לסוף ימיו של הדייר המוגן.

תשלום דמי שכירות מופחתים בעיקר במגורים ותשלום דמי שכירות מופחתים רק בחלק מהנכסים בהם מתקיימים עסקים.

במקרה שדייר מוגן מעביר את הזכות לאחר דהיינו יש דייר יוצא ודייר נכנס, אזי הוא זכאי לחלק מדמי המפתח שישולמו על ידי הדייר הנכס. כאשר זכות ראשונית לרכוש את הנכס מידי הדייר ניתנת לבעלים, במידה ובעל הנכס מסרב אזי יכול הדייר המוגן להציע דייר אחר במקומו. דמי המפתח יתחלקו בין הבעלים לבין הדייר היוצא.

העברת הזכות במקרים מסוימים על פי הסייגים בחוק. כגון: פטירת דייר מוגן, גירושין ונטישת משפחתו המתגוררת במושכר.

דייר מוגן זכאי לפיצוי הפקעה, זכאי לפיצוי מי שגר בבית ביום פרסום ההודעה להפקיע ובכללם גם דייר מוגן, בכל מקרה לא יפונה בית מגורים ללא פיצוי או קבלת שיכון חלופי סביר. שמאי מקרקעין מטעמך, דהיינו מטעם הדייר המוגן יחשב את גובה הפיצויים על פי תחשיבים שמאיים ללא כל הפחתה לענין הדיירות המוגנת, ויגיש שומה מנומקת לועדה המקומית.

על פי פסיקה ולא חוק המקרקעין, דייר מוגן זכאי לפיצוי ירידת ערך עקב תכנית בנין עיר פוגעת או תכנית מפורטת.

יתרון כלכלי בתחום דיירות מוגנת

במה שנקרא דיירות מוגנת קיים יתרון כלכלי לדייר המוגן המתבטא בתשלום דמי שכירות נמוכים ממה שמקובל לשלם בשוק. זהו למעשה ההפרש בין דמי השירות המשולמים מפועל על ידי הדייר המוגן לבין תשלום דמי שכירות ראויים על פי שווי שוק. גובה דמי השכירות נקבעו על פי תקנות והם מתעדכנים בכל תקופה. בעקבות הרפורמה המשפטית בשנים האחרונות המתבטאת בהגנה על בעלי הנכסים בעסקים היתרון כלכלי בולט במיוחד בנכסים למגורים ופחות בנכסים המיועדים לעסקים. הרפומה באה להגן על בעלי הנכסים בעסקים ולצמצם את זכויות הדייר המוגן בנכסים אלו, כאשר בנכסים למגורים חל על הדייר המוגן הגנה סוציאלית "סעד מן הצדק" שמעניק לו ביהמ"ש.

דייר שלא שילם דמי שכירות ו/או עשה שימוש בלתי חוקי בנכס ו/או פגע במושכר נזק ניכר, פגע בסביבה על ידי הטרדת השכנים וכדומה.

לבעלים זכויות במגרש והוא רוצה לנצל אותם ולבנות, במקרה כזה הבעלים צריך להודיע לדייר בכתב ולהעמיד דיור חלופי לדייר שיהיה תואם לתנאים בהם גר הדייר המוגן מבחינת אזור הנכס, שטח וכדומה, כאשר הדייר המוגן נשאר דייר מוגן גם בנכס החלופי שהוצע לו ו/או פיצוי כספי. אציין כי זכויות הבניה שייכים לבעלים. שמאי מקרקעין יעריך את שווי הנכס והתנאים החדשים המוצעים, כמו כן השינוי יחתם בחוזה חדש אצל עו"ד מומחה בחוק הגנת הדייר כל זאת על מנת להבטיח את זכויותיהם של הדייר והבעלים. במידה ומדובר בעסק אזי ילקח בחשבון תשלום עבור מוניטין, הוצאות העברה, דמי פינוי נלווים וכדומה.

יש מקרים שהם ניתן לפנות דייר מוגן מהנכס ולהעמיד לדייר שיכון חלופי, וזאת כאשר המושכר דרוש לבעל הנכס או במידה והבעלים הינו גוף ציבורי והמושכר דרוש לצורך ציבורי.

כאשר הבעלים רוצה לפנות את המושכר מסיבה של ניצול זכויות נוספות או שינוי ייעוד על פי תכנית בנין עיר או תכנית מפורטת, דהיינו השבחת הנכס אזי בנוסף לפיצוי דייר המוגן ו/או העמדת שיכון חלופי לדייר יחול תשלום היטל השבחה על הבעלים. ראה מאמר היטל השבחה

במידה והופר הסכם שכירות על ידי דייר מוגן קיימת לדייר הזכות ל"סעד מן הצדק". ביהמ"ש לא יתן צו פינוי לדייר מוגן ללא בחינת ההיבט הסוציאלי של "סעד מן הצדק" המעוגן בסעיף 132 לחוק הגנת הדייר:

(1) "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה צודק לתתו".מאחר ו"סעד מן הצדק" הינו חוק סוציאלי הבא להגן על הדייר המוגן מטעמי צדק הוא ינתן לרוב בקבלת דיירות מוגנת בנכסים למגורים ופחות בבקבלת דיירות מוגנת בנכסים לעסקים.

בשנים האחרונות חל שינוי במגמה לגבי דיירות מוגנת בנכסים המשמשים לעסקים כפי שמשתקפת בתקנות החדשות ובפסיקות ביהמ"ש.המגמה הינה להגן על זכויות הבעלים ולצמצם את זכויות הדייר המוגן בעסק לאור חוק יסוד "כבוד האדם וחירותו" דהיינו אין לפגוע בקניינו של אדם.לפיכך נקבע על ידי בית המשפט העליון כי ברוב הנכסים לעסקים ישולם דמי שכירות ראויים ולא מופחתים. לדייר המוגן תשאר זכות ההגנה בפני אי סילוק מהמושכר אבל ישלם דמי שכירות לפי שווי שוק, דהיינו דמי שכירות ראויים.על פי התקנה החל משנת 2003 כל דייר מוגן בנכס המשמש לעסק שלא שילם דמי מפתח ישלם דמי שכירות ראויים למעט רשימה של 26 סוגי עסקים שישלמו דמי שכירות ראויים גם אם שילמו דמי מפתח וביניהם: בנק, ביטוח, יבוא ויצוא, מפעל תעשייתי מעל 30 איש, סוכנות נסיעות, משרד בעל מקצוע חופשי, גלריה, חניון, בית ספר לנהיגה ועוד.

דמי מפתח משולמים בנכסים למגורים ובנכסים המשמשים לעסקים. כאשר מדובר בהחלפת דייר מוגן באחר, דהיינו דייר יוצא ודייר נכנס אזי חל תשלום שנקרא דמי המפתח. שיעור דמי המפתח הינו אחוז מסוים משווי הנכס. ככל שהביקוש לנכס באזור מסוים גבוה יותר אחוז דמי המפתח משווי הנכס גבוה יותר. שמאי מקרקעין בבואו להעריך את הנכס מתחשב ברמת הביקוש באזור לנכס וכן ליתרון הכלכלי שיש לדייר המוגן וקובע על פי תחשיבים שמאיים את אחוז דמי המפתח משווי הנכס שעשוי להגיע באזורים מבוקשים מאד ל-90% משווי הנכס. תשלום דמי המפתח על ידי הדייר הנכנס דהיינו הדייר המוגן החדש מחולק בין הבעלים לבין הדייר היוצא, כ-1/3 לבעלים וכ-2/3 לדייר היוצא.

דמי פינוי כוללים: דיור חלופי או תשלום מדמי המפתח בתוספת הוצאות העברה, כאשר מדובר בנכסים לעסקים מתחשבים במוניטין והוצאות נוספות אחרות הנלוות לפינוי.

בנכסים ביעוד לעסקים כגון: מסחר, משרדים ותעשיה שמשלמים בהם דמי שכירות ראויים, הנגזרים משווי שוק של הנכס שווי דמי המפתח הינו 5%-10% משווי הנכס שכן הם משלמים דמי שכירות ראויים וקיימת להם רק הגנה בפני אי סילוק מהנכס ללא היתרון הכלכלי. דהיינו להבדיל משכירות חופשית המוגבלת בזמן ע"פ חוזה.

הערכת נכסים בתחום דיירות מוגנת על ידי שמאי מקרקעין נעשית על פי רוב בגישת ההשוואה ובגישה הכלכלית. שמאי מקרקעין יוצא מנקודת שווי הנכס בשוק החופשי כריק ופנוי. ב- 2 הגישות דיירות מוגנת תתחשב שמאי מקרקעין בפרמטרים שהצגתי כגון: ייעוד הנכס, דמי מפתח, וותק הדייר המוגן בנכס, דמי שכירות ראויים בשוק, יתרון כלכלי המתבטא בדמי שכירות מופחתים וכן התייחסות לתקנות החדשות בכל הנוגע לתחום דיירות מוגנת בנכסים ביעוד לעסקים.

מדוע נחוץ לבצוע שמאות מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין מוסמך?

שמאות נחוצה משום שהוגשו לבית המשפט אלפי תביעות מבעלי נכסים כלפי דיירים מוגנים. הליכים אלו יכולים להימשך זמן רב, גורמים לנזקים לשני הצדדים ומצריכים שמאי מקרקעין. שמאות מוצלחת יכולה להוביל לכך שמחלוקות אלו יפתרו תוך מספר מצומצם של פגישות. שמאי מקרקעין ינסה לשמור על זכויותיו של הדייר המוגן אך גם לאפשר לבעלי הנכס לבצע עסקאות נדל"ן. תהליך הגישור והבוררות דרך שמאות מקרקעין הוא חשוב וקריטי לסיום ההליכים במהרה ויעילות. שמאות אמנם נחוצה לצרכי גישור, אך לעתים יש צורך להיעזר בבעלי מקצוע מלבד שמאי מקרקעין כגון משפטנים ורואי חשבון. עבודת שמאות יעילה מאפשרת התחשבות בצרכיהם ובזכויותיהם של שני הצדדים והגעה מהירה לפתרון.

 היטל השבחה עם הרחבות בניה

מה הם התנאים המאפשרים קבלת פטור מתשלום של היטל השבחה להרחבות ובניה בדירות או בניה על מגרש ריק. חשוב שהבדיקה לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה תבוצע על ידי שמאי מקרקעין.

הרחבות ובניה לדירות ובתי מגורים

התנאים לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה להרחבות ובניה בדירות או בניה על מגרש ריק.כמשרד שמאי מקרקעין פונים אלינו רבים בשאלות בנושא של הרחבת דירות מגורים לצורך קבלת פטור מתשלום היטל השבחה. מאחר והיו שינויים בחוק ההסדרים בתאריכים שונים להלן אסקור בקצרה את המועדים לשינוי בחוק וכן אתייחס לתנאים לקבלת הפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבת דירות וכן אתייחס לסוגיית בניה צמודת קרקע על מגרש ריק.

במידה והינך מעוניין להרחיב את דירתך אם על ידי תוספת בניה ו/או סגירת מרפסות או שטחים אחרים בדירה או בניה על מגרש ריק, רצוי להתייעץ טרם ההרחבה עם שמאי מקרקעין, אשר יבדוק את זכאותך לקבלת הפטור מהתשלום היטל השבחה או את התנאים לקבלת הפטור. במידה וההרחבה או הבניה מעבר למה שנקבע לקבלת הפטור מתשלום, שמאי מקרקעין יאמוד את גובה תשלום היטל ההשבחה באופן יחסי לתוספת על פי שווי הערכת נכסים. שמאי מקרקעין בודק בין השאר אם השטחים כלולים בשטח הניתן לפטור כגון: הבחנה בין שטחי שרות לשטח עיקרי, ממ"ד, מחסן וכדומה.

הרחבה של דירה או בניה על פי חוק התכנון והבניה השבחה במקרקעין חלה בין היתר כאשר מרחיבים את זכויות הבניה. "חלה השבחה במקרקעין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בה ובין בדרך אחרת". ראה מאמר: היטל השבחה

בעל הדירה או "קרובו" גר בדירה שבבקשה להיתר.

הדירה תשמש בפועל למגורי בעל הדירה או "קרובו".

בעל הדירה או "קרובו" ימשיכו לגור בדירה ברציפות לפחות 4 שנים "מגמר הבניה".

במידה ובמשך 4 שנים מגמר הבניה תמכר הדירה או תעשה בה העברת זכויות אחרת, או בעל הדירה או קרובו לא יגורו בה מגורי קבע דהיינו ישכירו את הדירה, אזי יבוטל הפטור המותנה על ידי הועדה המקומית ותחול חובת תשלום היטל השבחה על בעל הנכס. סכום החיוב יהיה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. שמאי מקרקעין מטעם הועדה יכין שומה לבעל הנכס אשר יקבע את גובה התשלום שיש לשלם לועדה. בעל הנכס רשאי בהתאם לסעיף 14 לחוק באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו להגיש "שומה אחרת", במידה ומצא כי יש מקום לערער על שומת הועדה.

בניה או הרחבה של דירת מגורים עד 120 מ"ר, לא תחויב בתשלום היטל השבחה ובלבד שנעשתה לאחר שנת 1983. כל בניה או הרחבה מעבר לשטח 120 מ"ר ישולם היטל השבחה באופן יחסי.

בניה או הרחבה של דירת מגורים עד 160 מ"ר לא תחויב בהיטל השבחה ובלבד שההיתר נתקבל במועדים כדלקמן:

מ- 14.12.00 ועד 1.4.01

מ- 1.1.02 ועד 17.2.02

מ- 1.1.03 ועד 29.5.03

מ- 1.1.06 ועד 1.7.06

במידה והיתר הבניה התקבל שלא במועדים הנ"ל, ניתן לקבל פטור רק עד 120 מ"ר והיתרה תחויב בהיטל השבחה יחסי.

החל מ- 1.7.06, בהתאם לחוק ההסדרים לשנת התקציב 2006, ניתן פטור מתשלום היטל השבחה להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר, לא כולל מחסן עד 20 מ"ר.במידה וניתן היתר בניה לפני המועד הנ"ל ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה עד ל- 120 מ"ר או 160 מ"ר לפי סעיף 1 ו2 לעיל.

האם אפשר לקבל פטור לבניה חדשה על קרקע שטרם נבנה עליה?

לאור פס"ד שניתן בביהמ"ש העליון מיום 22.7.08, ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה עד 120 מ"ר לבניה חדשה על קרקע ריקה. במידה והבניה מעבר ל- 120 מ"ר עבור היתרה ישולם היטל השבחה.

ביהמ"ש העליון קבע כי הפרשנות הלשונית והתכליתית של סעיף 19 ג (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מזכה בפטור מהיטל השבחה על 120 מ"ר מדירת מגורים גם כשמדובר על קרקע שטרם נבנתה קודם לכן ולא כפי שנקבע עקב טעות דפוס בדבר חקיקה בפסה"ד בענין צרי.

טרם הרחבת הדירה או בניה על מגרש ריק, מומלץ להתייעץ בשמאי מקרקעין מטעמך, על מנת שיבדוק את זכאותך לפטור מתשלום היטל השבחה. שמאי מקרקעין יבדוק את השטחים לבניה הכלולים בפטור והשטחים שאינם כלולים בפטור, יאמוד את גובה ההשבחה לפי הערכת הנכס לאור ההרחבה או הבניה ממנו נגזר תשלום היטל השבחה וכן את תשלום אגרות הבניה.במידה וכבר קיבלת שומה לתשלום מטעם הועדה המקומית, קיימת לך הזכות לערער תוך 30 יום, מיום קבלת השומה מטעם הועדה המקומית. שמאי מקרקעיןמטעמך יכין חוות דעת נגדית בה יפרט את ההפחתה הנדרשת או ידחה את דרישת התשלום על הסף.

 חישוב שטח

חישוב שטח הוא אחת המטלות המורכבות ביותר שיש לבצע בעת רכישת שטח או בנייה. מלאכת חישוב שטח היא מורכבת ביותר בפני עצמה, אולם לאו דווקא רק בגלל מורכבותה יש לבצע אותה בעדינות.

חישוב שטח הוא אחת המטלות המורכבות ביותר שיש לבצע בעת רכישת שטח או בנייה. מלאכת חישוב שטח היא מורכבת ביותר בפני עצמה, אולם לאו דווקא רק בגלל מורכבותה יש לבצע אותה בעדינות, אלא מאחר ומלאכת חישוב שטח אשר לא בוצעה על ידי מקצוענים אשר בקיאים בחוק במדינת ישראל כשם שהינם בקיאים במלאכת החישוב עלולה לעלות ללקוח ביוקר. למעשה, מדי שנה נגבים עשרות מיליוני שקלים בארנונה שלא היו נגבים מלכתחילה לו המדידות היו מתבצעות בהתאם לחוקי מדידת שטחים במבנים במדינת ישראל. חלק גדול מהבעיה נובע מכך שחוקי חישוב שטח בישראל מורכבים ביותר ומשתנים תכופות.

מדוע חוקי חישוב שטח בארץ כה מורכבים? לא קיימת תשובה אחת לשאלה זו, אולם אין ספק כי מורכבותם מעמידים את האזרח הקטן אשר אינו בקיא בעניינים שכאלו בבעיה רצינית אשר עלולה לעלות לו אלפי שקלים.מטרתם המקורית של חוקים אלו היא לנסות להיות הוגנים ביותר עבור כל הצדדים אשר גובלים בשטח מסויים. אולם כשם שקורה פעמים רבות בחוק המנסה לבוא לקראת כולם, אט אט הוא מתחיל לכלול סעיפי משנה ותת-סעיפים כה רבים אשר הופכים אותו לבלתי מובן בעליל עבור מרבית האוכלוסיה אותה הוא בא לשרת. מעבר לכך – החוק הסבוך גם הופך להיות לא מובן עבור חלק גדול של אוכלוסיית המודדים אשר עוסקים במלאכת חישוב שטח מדי יום, וכך מדי יום נעשות טעויות רבות – שאנחנו נושאים באחריותם.

כיצד אם כן יש לבצע חישוב שטח? התשובה לכך טמונה בהבנה בסיסית של החוקים ובבחירת בעלי המקצוע הנכונים. ראשית מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה אשר יוכל להסביר לכם את עיקרי חוקי חישוב שטח במדינת ישראל.אסור להתבייש וחשוב לשאול שאלות או להודות שלא הבנתם - חוקי מקרקעין הם עניין סבוך ומורכב וקשים להבנה על ידי אנשים שאינם עוסקים בתחום. השלב הבא הוא בחירת מודדים ומחשבי שטח בעלי המלצות וניסיון רב בתחום אשר מפגינים בעבודתם בקיאות בחוקי חישוב שטח בארץ. כמו כן , במידה והמודדים שבאו אליכם הגיעו מטעם העירייה, מומלץ לבקש ממנה נתונים אודות ניסיונם ומקצועיותם של המודדים. מומלץ גם להיות מעורב עד כמה שניתן בתהליך המדידה או חישוב שטח - לא להסס להתייעץ עם המודדים ולשאול אותם אודות עבודתם – מה כולל השטח המדוד, האם חדרי מדרגות או מבני ציבור נחשבים בחישוב או לא ועוד.

 רכישה/מכירה של נכס מקרקעין

רכישה ומכירה של נכס מקרקעין הוא נושא רחב מאוד

1. רצוי שלכל צד יהיה עורך דין, על מנת שהאינטרס שלו יהיה מוגן ככל האפשר. עבור מרבית האנשים מדובר בעסקה הגדולה של חייהם, ומעורבים בה רגשות וכספים רבים, ולכן אין זה המקום לחסוך בעלויות, ובטח לא בעלויות של איש מקצוע שביכולתו להבטיח את זכויותכם.

2. בחרו עורך דין מקצועי שמומחה בתחום. עורך דין שאינו מנוסה בתחום לשמו אתם צריכים אותו, עשוי לעשות טעויות שיעלו לכם ביוקר.

‏א. יש עורכי דין ששמם הולך לפניהם בתחומים השונים, ואפשר לתת בהם אמון.

‏ב. ניתן לשאול קרובי משפחה, חברים או מכרים שעברו רכישת נכס.

‏ג. אפשר לפגוש כמה עורכי דין, במטרה להתרשם מהם אישית. עורך הדין עשוי ללוות אתכם במהלך כמה חודשים וחשוב שלכל הפחות תסתדרו איתו. כמובן שחשוב יותר שעורך הדין יהיה מקצועי.

‏ד. ניתן לקבל הצעות מחיר מכמה עורכי דין. כמובן שלעלות שכר הטרחה חשיבות רבה, והיא תהווה אחד הגורמים המכריעים בבחירתו. מנגד, כדאי לזכור שלא כל זול הוא טוב, ולא מעט הזול הופך ליקר יותר.

3. רצוי שהתמורה בעסקה תהיה נקובה בשקלים. אין סיבה להתעסק עם המרות מטבע, זה תהליך מיותר שעלול לגרום לסכסוכים.

4. תמיד עדיף לנהוג בנעימות ובגלוי לב. הצד שני הוא לא האויב. יש לו אותן כוונות כלכם. חשוב גם להניח את כל הקלפים על השולחן ולא להסתיר פרטים קטנים ואולי חשובים מהצד השני. יחסים שמבוססים על אמון וכבוד הדדיים בין שני הצדדים, יביאו להשלמת העסקה בצורה מהירה, טובה ויעילה יותר.‏

1. קודם כל, לפני מתחילים בתהליך המכירה, יש לוודא שאין מסים או שעבודים כלשהם על הנכס. חשוב במיוחד לעבור עם עורך דין על מס השבח שעל המוכר לשלם על הנכס.

2. סביר להניח כי עם החתימה על הסכם המכר וקבלת מקדמה ממחיר הנכס, תדרשו לחתום על אישור לרישום הערת אזהרה בנכס על שם הרוכש (הערת אזהרה: הערה במרשם הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כי לרוכש ישנן זכויות כלשהן בנכס שלכם, על אף שתהליך העברת הזכויות טרם הושלם במלואו). במקביל, צריך לוודא קיום מסמך המאפשר ביטול רישום הערת האזהרה, במידה והעסקה מתבטלת טרם השלמתה.

1. ברור מאליו שאתם חייבים לראות את הנכס המדובר. דבר חשוב נוסף הוא כדאי לראות את הנכס בשעות שונות ובמועדים שונים על מנת להימנע מהפתעות לאחר הקניה.

2. אל תשכחו לוודא שבעלי הנכס הוא אכן האדם מולו אתם עורכים את החוזה. דרשו לראות אישור רישום זכויות עדכני מלשכת רישום המקרקעין (או ממנהל מקרקעי ישראל, או מהחברה הקבלנית). בשום פנים ואופן אל תמשיכו בתהליך הקניה ללא אישור עדכני.

3. בדקו שאין הערות אזהרה או שעבודים כלשהם על הנכס.במקרה ויש הערת אזהרה על הנכס, ותרו על העסקה.במקרה של שעבוד, סכמו עם המוכר שיסיר אותם וודאו שאתם מקבלים אישור על ההסרה. 4. בדקו את המצב התכנוני של אזור בו אתם שוקלים לקנות את נכס. תכניות עתידיות לשיפור או לשינוי ]ני השטח, עשויות להעלות את ערך הנכס או להורידו.

5. שלמו מקדמה רק בתמורה הערת אזהרה על שמכם. הליך זה ימנע עוגמת נפש ויבטיח את זכויותיכם ואת כספכם במקרה של רמייה.

6. תמיד השאירו חלק ניכר מהסכום אצלכם עד עד שתהליך הקניה כולו יסתיים. 7. עליכם לשלם מס רכישה עבור הנכס. ודאו שעורך הדין שלכם מתאים את עלות מס הרכישה למקרה שלכם (יש הקלות וחובות הנוגעים למס רכישה).

8. ואל תשכחו לקחת עותק מהסכם הרכישה.

 תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית

המאמר דן בסוגיית כדאיות כלכלית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. שמאי מקרקעין בדו"ח שמאות שהוא מכין מתייחס לעלויות הבניה לחיזוק הבנין בנוסף לתוספות בניה ושיפוץ הבנין לצד הרווח הצפוי מבניית דירות חדשות, אשר מאפשרת תכנית מתאר ארצית 38

שמאות מקרקעין לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה

כמו כן אסביר מהי התכנית, מטרתה, תמריצים לביצוע התכנית וכן אפשרויות להוצאת התכנית אל הפועל על ידי יזם, קבלן, או הדיירים עצמם. בפרויקט במסגרת תמא 38 רצוי וכדאי להכין דו"ח שמאות מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר בוחן כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. שמאי מקרקעין כולל בשמאות את כל הפרמטרים כגון: מצב תכנוני, מיסוי, עלויות בניה, חיזוק ושיפוץ, שווי הדירות החדשות שיבנו ועוד , על מנת לתת את כל המידע לביצוע הפרויקט.

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק נכסים ישנים שאינם עומדים בתקן ישראלי ת"י 413 – תקן עמידות מבנים ברעידות אדמה. התכנית חלה על כל שטח המדינה, נכסים דהיינו בניינים למגורים ושאינם מגורים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני 1 לינואר 1980 למעט נכסים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. התכנית אושרה בשנת 2005 על די ממשלת ישראל ובסוף שנת 2007 ערכו לתכנית תיקוני חקיקה.תמ"א 38 אינה חלה על מבנים שנבנו אחרי 1980, נכסים שאינם מאוישים כמו מחסנים ונכסים המיועדים להריסה. שמאי מקרקעין מתייחס לגיל הבנין והוצאת היתרי הבניה.

לאור העובדה של הסתברות גבוהה לרעידות אדמה בישראל מטרתה של התכנית היא לתת מענה בפני קריסת נכסים שלא נבנו על פי ת"י 413 ולאפשר חיזוק נכסים על ידי מתן תמריץ של הוספת זכויות בניה, כלומר הוספת קומות נוספות ו/או הרחבת הדירות הקיימות.חיזוק: "תוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדי לשפר עמידתו בפני רעידות אדמה".שמאי מקרקעין מתייחס בדו"ח שמאות לאומדני עלויות החיזוק הנדרשים למבנה ככל שיש לשמאי מפרט בניה אזי ניתן להעריך בצורה יותר מדויקת את עלויות הבניה.תמ"א 38 מתייחסת בין השאר: בחינת הצורך בחיזוק, תוספת בניה למגורים ושאינם מיועדים למגורים, מרווחים בין מבנים, מעלית, חניה, עיצוב המבנה ושיפוצו, מבנה לשימור ועוד. התכנית מוסרת לועדה המקומית שיקול דעת למתן היתר לתוספות בניה ושמירת זכות הועדה לסרב לתת היתר, כמו כן מפרטת התכנית בפרק ד את התנאים להיתר בניה כגון: הגשת תכניות, יידוע הציבור וכדומה.

שמאי מקרקעין מתייחס לכל ההיבטים אליהם מתייחסת תמ"א 38 : אפשרויות לתוספות בניה כגון: הקמת קומה נוספת, הקמת אגף נוסף ו/או הרחבת הדירות הקיימות, הכל בהתאם למצב התכנוני ואפשרויות הבניה באותו בנין כגון: מרווחים בין מבנים, מקומות חניה, מיקום חדר מדרגות והקמת מעלית, שיפוץ חזית הבנין, דרישות כיבוי אש.

בתכנית תמ"א 38 יש התייחסות לתמריצים שמקבל היזם או הדיירים המתבטא במתן פטור והקלות במיסוי. בדוח שמאות, שעורך שמאי מקרקעין הוא מתייחס להיבטי מיסוי בהתאם לתמא 38 כגון: מס שבח, מס מכירה, מס רכישה ומעמ.

אפשרות אחת היא שבעלי הדירות יכולים לפנות ישירות לקבלן מבצע כאשר הם משלמים עבור חיזוק הבנין והוספת קומה ו/או יחידות דיור, שיפוץ חזות הבנין, מעלית וכדומה. ולאחר מכן הם מתחלקים ברווחים של מכירת יחידות הדיור החדשות או נהנים מהרחבת דירותיהם. במקביל להתארגנות הדיירים, רצוי להכין דו"ח שמאות על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, אשר יבחן את הזכויות בנכס, עלויות חיזוק הבנין ושיפוצו וכן יעריך שמאי מקרקעין את שווי הדירות החדשות שיבנו. יש אפשרות גם שהדיירים בוחרים לשלם לקבלן עבור חיזוק המבנה בלבד ללא הוספת בניה. הקושי מתבטא בכך שלרוב אין הסכמה בין הדיירים, לבעלי הדירות אין יכולת כלכלית לשלם לקבלן המבצע, חוסר ידע מקצועי, ביורוקרטיה מול הרשויות, הגשת תכניות וכיוצא בזה. דבר שמקשה מאד על הדיירים להוציא את הפרויקט אל הפועל. הכנת דו"ח שמאות על ידי שמאי מקרקעין, מקנה ידע הן מצד הדיירים והן מצד היזם, לגבי כל המרכיבים הכרוכים בפרויקט זה. אפשרות שניה היא להתקשר בהסכם עם חברה יזמית או יזם אשר יממן את חיזוק הבנין ובתמורה לכך הוא מקבל את זכויות הבניה הנוספות דהיינו הוא יקבל את הדירות החדשות שיבנה. היזם למעשה מטפל בכל ההליך מול הרשויות. רצוי לוודא כי ליזם יש ניסיון ביישום תמ"א 38 וכי הוא בעל יכולת כלכלית לממן את הבניה בנוסף לקבל ערבות בנקאית, לוודא את נושא הביטוח של הקבלן על עבודות ורכוש הדיירים. שמאי מקרקעין יערוך שומה בה יפרט את עלויות חיזוק הבנין ושיפוצו וכן את הרווח הצפוי ליזם ממכירת הדירות החדשות שיבנה, במידה וצפוי רווח גבוה מעלות חיזוק הבנין ניתן להוסיף עלויות בניה נוספות ליזם כגון: הוספת מעלית, גינון, שיפוץ חדר מדרגות וכדומה או לשלם לבעלי הדירות לפי החלק היחסי. בנוסף יתחשב שמאי מקרקעין בזכויות הבניה מכוח תמ"א 38 וזכויות הבניה המוקנות מכוח הקלה או תכנית בנין עיר. בתכנית יש התייחסות לחיזוק המבנים באזורי הפריפריה בה ערכי הקרקע נמוכים. מצד אחד לא משתלם ליזם להכנס לפרויקט בה יקבל דירות חדשות בתמורה לביצוע ומימון חיזוק הבנין, מצד שני לבעלי הדירות אין את היכולת הכלכלית לחזק את הבנין על חשבונם. מהסיבות הנ"ל התכנית לא ברת ביצוע באזורי הפריפריה. שמאי מקרקעין מעריך בדוח שמאות את שווי זכויות הבניה לצד העלויות במידה ולא קיים איזון כלכלי אזי שאין כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט. הממשלה בהתאם להחלטתה מינואר 2008 תקצה סיוע כספי לחיזוק המבנים בהתאם לתכנית. בפועל טרם ניתן התקציב לך.

פטור מהיטל השבחה באזורי הפריפריה ואילו באזורי הביקוש יקבלו הנחה משמעותי של 90%.

פטור ממס שבח ומס רכישה, יחד עם זאת יזמים ישאו בהוצאות מס רכישה 5%.

לצורך ביצוע חיזוק הבנין בלבד, ללא הרחבה או תוספת קומה נדרש רוב של 51% מכלל הדיירים בבנין.

לצורך הרחבה של דירות קיימות נדרש רוב של 60% מכלל הדיירים בבנין.

לצורך הוספת קומה ו/או יחידות דיור חדשות נדרש של 66% מכלל הדיירים בבנין.

שמאי מקרקעין, לא עוסק בכל הקשור להסכמת הדיירים, אלא עו"ד.אילו אפשרויות של תוספת בניה קיימות על פי התכנית, אותם מציין שמאי מקרקעין בדוח שמאות על פי פרק ב סעיף 11 :

הקמת קומה אחת נוספת לנכס.

הקמת אגף נוסף לנכס.

הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

לנכסים קטנים עד 2 קומות בשטח של עד 400 מ"ר התכנית מקנה תוספת זכויות מצומצמת. הועדה רשאית להתיר הרחבה לדירות קיימות ללא הוספת יחידות דיור על ידי סגירת קומה מפולשת או תוספת בניה בשטח כולל שלא יעלה על 25 מ"ר - פרק ב' סעיף 12.

כאשר הבקשה הינה לחיזוק הבנין בלבד, ללא תוספת בניה, הועדה מאשרת ללא תנאים.

כאשר הבקשה הינה גם להוספת דירות חדשות הועדה תתחשב במאפייני הבנין והמגרש.

כאשר הבקשה תכלול הרחבת דירות קיימות נדרש מרחב דירתי מוגן או מרחב קומתי מוגן.

בבניינים שאינם מגורים, רשאית הועדה לאשר הוספת קומה אחת או הרחבת הקומות הקיימות.

עבור דירות חדשות התמ"א מחייבת בניית חניות, במידה והדבר אינו אפשרי הועדה יכולה להתיר מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש. שמאי מקרקעין בדוח שמאות מתייחס להיבט התכנוני בהתאם לדרישות הועדה ומאפייני הנכס.

בעלי הדירות טרם כניסתם לפרויקט חייבים להבטיח את זכויותיהם, תוך העמדת בטוחות וערבויות מצד היזם או הקבלן. כל אלה מצריך ייעוץ וליווי מקצועי הן של עו"ד, מהנדס, שמאי מקרקעין ומפקח על התקדמות הפרויקט. מבחינת היזם עליו לבדוק באמצעות שמאי מקרקעין את כדאיות ביצוע הפרויקט מבחינה כלכלית טרם התחייבותו לדיירים. בסופו של דבר הן מצד הדיירים והן מצד היזם דוח שמאות, שמאי מקרקעין מאפשר שקיפות, ידע והבנת המרכיבים לביצוע מוצלח של הפרויקט ולשיתוף פעולה יעיל בין הדיירים לבין היזם.במשרדנו ניתן לקבל ייעוץ שמאי מקרקעין ואדריכל כבר בשלב הראשוני, בו מציע האדריכל בהתאם למצב הנכס ובהתאמה עם שמאי מקרקעין לגבי המצב התכנוני את האפשרויות לחיזוק, תוספות בניה ושיפוץ ובהתאם לדרישות הדיירים ו/או היזם ולתמא 38 עורך שמאי מקרקעין את דוח השמאות לפרויקט.ניתן לפנות למשרדנו לקבלת חוות דעת מטעם שמאי מקרקעין אשר יערוך שומה לגבי עלויות הבניה לחיזוק הנכס, הערכת שווי של הדירות החדשות ותוספות נוספות אם יהיו, תוך ביצוע כל ההתאמות הנדרשות ועל פי עקרונות ותחשיבים הנדסיים ושמאיים.

 תשלומים והחלטות המנהל

מנהל מקרקעי ישראל מנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח, חשוב כי החוכר יקבל יעוץ ע"י שמאי מקרקעין מוסמך מטעמו אשר יבחן את המרכיבים המשפיעים על שווי הנכס

שמאות מקרקעין ומנהל מקרקעי ישראל

מנהל מקרקעי ישראל מנהל את הקרקעות שבבעלות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. המהווים כ- 89% משטח המדינה כ- 22 מיליון דונם.לא ניתן לרכוש את אדמות המנהל אלא רק להחכיר הבעלות על הקרקע נשארת בידי המנהל ונדרשת הסכמת המנהל לביצוע פעולות כגון: העברת זכויות, תוספת בניה, פיצול מגרש וכדומה. עבור פעולות אלו שמאי מקרקעין ממשלתי מכין שומה לתשלום לחוכר, בשלב זה חשוב כי החוכר יקבל יעוץ משמאי מקרקעין מטעמו, אשר יבחן את כל המרכיבים המשפיעים על שווי הנכס.במידה ואותו שמאי מקרקעין מטעם החוכר ימצא כי נקבע לו תשלום גבוה הוא ימליץ לחוכר להגיש "שומה נגדית" מנומקת המפרטת את ההפחתה הנדרשת על פי כל הפרמטרים והעקרונות השמאיים. על מנת לקבוע את גובה התשלום יש הליך מעוגן בחוק לקבלת ערערים על שומת שמאי מקרקעין ממשלתי מטעם המנהל. עבודת המנהל נקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל ופועלת על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך 1960. זכות החכירה נרשמת בלשכת רישום מקרקעין דהיינו טאבו. במידה ולא ניתן לרשום בטאבו את זכות החכירה למשל העדר פרצלציה אזי זכות החוכר תעוגן בהסכם עם המנהל והחברה המשכנת. 

חוזה פיתוח או הסכם פיתוח: הינו הסכם המייעד קרקע לבניה במטרה ובתנאים שהמנהל אישר בהתקיים התנאים, זכאי היזם להתקשר עם המנהל בחוזה חכירה. עד לחתימת חוזה החכירה החוכר העתידי הוא "בר רשות" ואין לו זכות קניינית. כיום המנהל מצמצם את הנוהל הדו שלבי הנ"ל המגמה היא להחכיר קרקע מהוונת ישירות בהסכם חכירה לדורות. למעשה הנוהל הדו שלבי דהיינו הסכם פיתוח ניתן לגבי קרקע שלא שווקה במכרז או ללא תכנית בנין עיר.חוזה חכירה: הינו הסכם שכירות לתקופה ארוכה אשר מבטיח את זכויות החכירה. מאחר ולא ניתן להעביר את הבעלות על הקרקע החכירה הנ"ל מאפשרת כי הקרקע תשאר בידי מנהל מקרקעי ישראל אשר מנהל את אדמות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח. שמאי מקרקעין מעריך את שווי הזכויות לתקופת החכירה ובהתאם לכך נקבע גובה התשלום שמשלם החוכר בהיוון או דח"ש – דמי חכירה שנתיים. 

תשלומים ביעוד לתעסוקה: בתי עסק, תעשיה, משרדים, מלונאות וכדומה

דמי חכירה שנתיים:נקבע לפי החוזה האישי של החוכר. למעשה דמי החכירה השנתיים מהווים השלמה לדמי החכירה הראשוניים (דח"ר), ששולמו עם הזכות לשימוש בנכס. במידה והחוכר שילם דח"ר נמוך מ-40% מערך הקרקע, הוא ישלם מדי שנה בתקופת החוזה 3% מערך הקרקע כפנויה וללא פיתוח אשר תיקבע על ידי שמאי מקרקעין ממשלתי ליום תחילת תקופת החכירה החדשה. במידה ושילם דח"ר יותר מ-40% מערך הקרקע אזי ישלם בתקופת החוזה החדש מדי שנה 1% מערך הקרקע.דמי היוון:תשלום חד פעמי מראש בתקופה נוספת של 49 שנה או ליתרת התקופה. במידה ושילם דח"ר נמוכים ישלם 1.25% מערך הקרקע במכפלת מקדם ההיוון לכל תקופת החכירה או ליתרתה. ובמידה ושילם דח"ר גבוהים אזי ישלם 0.75% מערך הקרקע במכפלת מקדם ההיוון ליתרת תקופת החכירה הנוספת. דמי היתר משולמים למנהל ב- 3 מקרים: 1. שינוי יעוד וניצול : ניצול מעבר למה שמקנה חוזה החכירה המקורי ומעבר למה שמוגדר כתוספת בניה ו/או שינוי יעוד. 2. תוספת זכויות בניה: בהתאם לתכנית בנין עיר. 3. פיצול מגרש.ב-3 המקרים התנאי הוא כי תכנית בנין עיר מאפשרת את השינויים, עבור התוספת בזכויות ישולם תשלום היטל השבחה לועדה המקומית ותשלום דמי היתר למנהל. ראה מאמר: היטל השבחה.חישוב דמי ההיתר למקרים 1 ו-2 יתייחס למצב בקודם טרם השינוי ויחול זיכוי חלקי בהתאם לגובה הדח"ר ששולם על ידי החוכר וכן התייחס למצב החדש לאחר התוספת או השינוי. דמי ההיתר יהיו בשיעור 31% מההפרש בין המצב הקודם טרם השינוי למצב החדש לאחר השינוי. לגבי פיצול מגרש יחושב כאשר אחד מהמגרשים שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש את המטרה המקורית עבורו לא משלמים דמי היתר רק עבור המגרש החדש שנוצר. חישוב דמי ההיתר למנהל הינו בגובה 31% מערך הקרקע המלא, לפי הזכויות שמקנה תכנית בנין עיר או תכנית לקבלת היתר לפי הגבוה מביניהם. תשלום דמי ההיתר מקנה לחוכר זכויות חכירה מהוונות ל- 49 שנים.דמי הסכמה: הינו תשלום המשולם למנהל כתנאי להעברת הזכויות בנכס למגורים או תעסוקה. תשלום דמי ההסכמה נגבים רק עבור הזכויות שניתנו בחוזה והתשלום אינו מעניק זכויות נוספות. דמי הסכמה במגורים נקבע באופן מדורג לפי שווי הנכס והם נחשבים לדמי היוון ואילו בתעסוקה דהיינו מסחר, תעשיה, תיירות וכדומה מחשבים את ההפרש בין ערך הקרקע המקורי ממודד לבין שווי הנכס כיום הנגזר מזכויות הבניה מתחשבים בתשלום דח"ר ששולם וכן בשיעור דמי ההסכמה. במידה ורוצים להוון את הזכות יש לשלם דמי היוון בנפרד מתשלום דמי ההסכמה. שימוש חורג:לאחר שקיבל החוכר אישור מועדה לתכנון ובניה לשימוש חורג, ישלם החוכר למנהל דמי שימוש 5% מתוספת ערך הקרקע. על החוכר יחול תשלום היטל השבחה לועדה.דמי שימוש: משולמים למנהל עבור מתן הרשאה לשימוש בקרקע לתקופה קצרה עד 5 שנים. ובדרך כלל לשימושים של אחסנה, חניה וכדומה. דמי השימוש נגבים מראש לכל התקופה והם בשיעור של 5% - 6% מערך הקרקע לפי השימוש. 

דמי חכירה שנתיים: דח"ש משולמים מדי שנה עבור זכות החכירה, לפי זכויות הבניה. דמי היוון: הינו תשלום חד פעמי מראש של דמי החכירה מהוון. שיעור ההיוון הינו 5.5% מאומדן שווי הקרקע. היוון פוטר מהתשלומים: דח"ש ודמי הסכמה בעת העברת זכויות.דמי הסכמה:הינו תשלום הנגבה בהעברת זכות חכירה דהיינו העברה של זכות במקרקעין או העברתה לאחר בתמורה או שלא בתמורה. דמי הסכמה במגורים נקבע באופן מדורג לפי שווי הנכס. התשלום מהווה תשלום דמי חכירה מהוונים ליתרת התקופה המקורית ו – 49 שנים נוספות. בחוזים מהוונים למגורים רוויה וצמודי קרקע לא גובים תשלום דמי הסכמה."ועדת רונן": למגורים בבניה רוויה (2 קומות לפחות ו-4 דירות בבנין)ועדת רונן הינה ועדה ממשלתית שהוקמה בשנות ה-90 וקבעה כי רוכשי דירות מגורים בשיכונים ציבוריים שנבנו על אדמת מנהל יוכלו לרשום את הדירה על שמם בטאבו דהיינו בלשכת רישום המקרקעין ובתנאי שזכויות המשתכן מהוונות, ואכן מדובר בקרקע מנהל ולא קק"ל.באופן זה הדירות הוצאו מרישום המנהל והפכו לקרקע פרטית והדירות נרשמו על שם רוכשיהם.שימוש חורג: למגורים בבניה רוויה או בבניה צמודת קרקע כאשר אין תוספת בניה המנהל אינו גובה תשלום ואין שינוי בתשלום דמי חכירה שנתיים.דמי היתר:עבור תוספת בניה: בוטל בבניה רוויה. בניה צמודת קרקע – ראה בהמשך קרקע חקלאית. לשינוי יעוד וניצול: המנהל לא גובה דמי היתר בבניה רוויה, אלא אם כן יש יעוד נוסף ובגינו ישולם לפי החלק היחסי ולפי שיעור דמי ההיתר. בבניה צמודת קרקע דמי ההיתר יהיו בשיעור 31% מחשבים את ערך הקרקע במצב חדש בניכוי ערך הקרקע במצב הקודם דהיינו לפי זכויות החוכר על פי חוזה החכירה המקורי, מערך הקרקע במצב המקורי יזוכה החוכר על דח"ר . אם שילם דח"ר עד 40% יקבל זיכוי 40% מעל 40% ועד 80% יקבל זיכוי 80%. כנ"ל מחושב ביעוד לתעסוקה.דמי היתר לפיצול מגרש - מחושב כמו ביעוד לתעסוקה. 

נחלה:קרקע חקלאית הכוללת בתוכה מגורים ומשק חקלאי ומהווה יחידה משקית אחת. הקרקע הוחכרה לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו של החוכר. שטח נחלה כולל חלקה א – עליה מותר לבנות 3 יחידות דיור: לחוכר 160 מ"ר, בן ממשיך 160 מ"ר ויחידת הורים 55 מ"ר. חלקה ב- שטחים חקלאים וחלקה ג- חלקה משותפת עם המושב.משולם דמי חכירה שנתיים קבועים.דמי היתר משולמים כאשר נבנים 3 היחידות דיור ללא הפרדה אזי המנהל יתחשב בפטור רק ל-160 מ"ר הראשונים. במידה והחוכר מפצל מגרש מנחלה א על מנת לסחור ביחידה יבוטל הפטור לתשלום דמי היתר עבור 160 מ"ר (הוראת אגף 62)משק עזר:קרקע המיועדת למשק חקלאי ויחידת דיור אחת, אין הכרח שהמשק החקלאי ויחידת הדיור יהיו בשטח רציף. משק עזר הוא יותר קטן בהשוואה לנחלה 3-4 דונם.שטחי עיבוד:שטחים שהוחכרו לעיבוד חקלאי או לנטיעות לתקופה העולה על 5 שנים.החלטה 969:בעשור האחרון קמה מחאה על החלטת מנהל מקרקעי ישראל 727 לתת הרשאה לקיבוצים ומושבים להקים על אדמות חקלאיות מתחמים מסחריים ושכונות מגורים יוקרתיות. "תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית" הגישה עתירה לבג"ץ בשנת 2001 וזכתה בהחלטה 969 אשר קבעה ששינוי בקרקע חקלאית מצריך החזרתה למדינה ללא התניה בהסכם או פיצוי והוצאת צו ביניים מטעם בג"ץ, היו אחד מהשגיה הבולטים של התנועה. עיקר טענת תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית היתה כי שינוי היעוד מעשיר את המושבים והקיבוצים על חשבון המדינה וכלל אזרחיה וגורם להעמקת הפערים בחברה וכי החלטת מנהל מקרקעי ישראל אינה סבירה בעליל.העברת זכויות:בעת העברת זכויות נדרשים לשלם דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל. יש להמציא טיוטת הסכם או לחילופין להציע את המחיר המשוער אותו מבקש החוכר. וכן צריך לפרט שטח המשק, סוג העיבוד וכדומה. בהתאם לכך יקבע שמאי מקרקעין מטעם המנהל את גובה דמי ההסכמה. ניתן להגיש שומה נגדית על ידי שמאי מקרקעין מטעם החוכר תוך 30 יום מיום קבלת הדרישה לתשלום. הערר יועבר לשמאי מקרקעין המחוזי במנהל על שומת השמאי מקרקעין המחוזי ניתן לערר תוך 21 יום לשמאי מקרקעין הממשלתי הראשי.חשוב לדעת כי תקנות מנהל מקרקעי ישראל משתנות לעיתים תכופות על כן יש להתעדכן לגבי הוראות ותקנות חדשות בעיקר בכל הנוגע לשינוי יעוד בקרקע חקלאית, טרם ניתנה הוראה או החלטה גורפת. בנוסף יש שינויים לגבי שיעור התשלומים שנגבים על ידי המנהל בכל היעודים. וכן חלים הנחות בהתאם לאזורי עדיפות ולהחלטות הממשלה.במשרדנו מחלקה המתמחה בקרקע מנהל אשר צברה ניסיון, ידע והצלחה רבה בהפחתות תשלומים למנהל. בחוו"ד שמאית מנומקת כולל שמאי מקרקעין את כל המידע, הגורמים והשיקולים הכלולים בשווי המקרקעין על מנת לבסס את טענתו להפחתת גובה התשלום למנהל.

שמאות, שמאי מקרקעין והרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

בחודשים האחרונים התקיימו דיונים רבים סביב נושא הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. חשוב להבין את עקרונות הרפורמה ואת השפעתה על שמאות המקרקעין בארץ. הרפורמה במינהל המקרקעין מבוססת על כמה עקרונות הכוללים ייעול מנגנונים ממשלתיים הקשורים בניהול המקרקעין, העברת בעלות בקרקע המיועדת למגורים לידיהם של החוכרים, ושינוי מדיניות מחכירת קרקעות להקצאתן. עקרונות אלו קריטיים לתחום שמאות המקרקעין. הרפורמה תביא להקמת רשות מקרקעין חדשה שתפעל במקום מינהל מקרקעי ישראל. המינהל יעבור שינוי ארגוני וייעול בפריסת כוח האדם ובאיכות השירות הניתן לקהל. הרפורמה תשפיע רבות על שמאות כתחום עיסוק ועל שמאי מקרקעין כבעלי מקצוע, היות ותשנה את המדיניות הבסיסית של הארגון בתחום.

עמדתם של שמאי מקרקעין ביחס לרפורמה

בעוד אגודות רבות וארגונים לזכויות אזרח מתנגדים לרפורמה בטענה שזו תפגע בשטחים הציבוריים, ובדומה להפרטות נוספות, תעמיק יותר ויותר את הפערים החברתיים, רבים מהעוסקים בתחום שמאות מקרקעין רואים את השינוי כדבר חיובי. בראיון לעיתון מעריב הסביר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, כי העברתן של קרקעות למעמד של קרקע פרטית תפטור אזרחים מתשלום דמי היתר למינהל המקרקעין. דמי היתר אלו הם סכום משמעותי של כסף שכמעט כל אדם המתגורר על אדמה חכורה חייב לשלם במידה והוא מעוניין להרחיב את ביתו. אם אכן הרפורמה תתרחש, שמאי מקרקעין רבים טוענים שהדבר יפתור בעיות ופרוצדורות בירוקרטיות רבות. אף על פי כן, מומחים רבים בתחום שמאות המקרקעין יוצאים כנגד הרפורמה בטענה שאינה מייצרת רזרבות חדשות של קרקע חקלאית זמינה ולכן לא תשנה דבר.

שמאי מקרקעין - כיצד תשפיע הרפורמה עליהם?

שמאי מקרקעין רבים מאמינים כי הרפורמה תביא לשגשוג זמני של המקצוע וצורך רב מצד האזרחים בהתייעצות עם שמאי מקרקעין, זאת בשל השינויים הבירוקרטיים שייערכו ובשל הצורך בהסברים מקצועיים בנוגע לאדמות חכורות. חשוב לציין כי לטווח הרחוק תשלומים המהווים חלק בלתי נפרד מהפרנסה במקצוע שמאות המקרקעין (שנובעים מתשלומים קבועים למינהל המקרקעין עבור תוספות בניה, הרחבות וכדומה), יופסקו בעקבות הרפורמה.

 הפקעת מקרקעין ותשלום פיצויים

הפקעות של מקרקעין מתבצעות על פי חוקים ופקודות ולצרכי ציבור בלבד. החוק מגדיר לאיזה צרכי ציבור מותר להפקיע מקרקעין. שמאי מקרקעין הוא הכתובת לבדיקה האם ההפקעת מקרקעין מתבצעת על פי החוק

לבירוקרטיה המצורפת לרכישת דירה או כל נכס מקרקעין אחר במדינת ישראל אין דומה בעולם. המחוקק הישראלי, בתוך עמו הוא חי, ומודע למספר הגדול של ניסיונות הזיוף בנכסי מקרקעין.בשנות השישים של המאה הקודמת הייתה ידועה מאוד התופעה של מכירת נכסים שאינם שייכים למוכר,והעדר רישום ממשלתי מסודר רק הקל על כל אותם רמאים שהותירו רוכשים רבים ללא כסף וללא חסכונות. במעין "תגובת יתר" חוקקה הממשלה שורה ארוכה של חוקים אשר מסבכים מאוד את הליך המכירה וקבעה שכל עסקה במקרקעין חייבת ליווי צמוד של עורך דין שייצג את רוכשי הדירות, כמו גם על מוכרי הדירות מכל צרה שעלולה להתעורר. כיום ההליך הנלווה לעסקת מקרקעין הוא סבוך ביותר ורק עורך דין לענייני מקרקעין יכול להוציאו אל הפועל. לאחר שרוכש הדירה החליט באופן סופי שהוא מעוניין לרכוש את הנכס יושבים שני הצדדים אצל עורך דינם, או במידה שלכל אחד מהצדדים ישנו עורך דין אחר אז במשרדו של אחד מעורכי הדין, ונושאים ונותנים על האופן שבו תעשה הרכישה - הסדרי תשלום הכספים ולוחות הזמנים לפינוי ומסירת החזקה, התניות שונות (הסכם מותנה בתקינות משפטית, הסכם מותנה בקבלת משכנתא וכו' ).במועד החתימה הראשונה נהוג שהקונה מעביר למוכר סכום כסף גדול והסכום הוא מעין "הוכחת רצינות"במקרה שהקונה מבטל את העסקה אינו מקבל את הסכום בחזרה. בתמורה להפקדת הסכום כותב עורך דין לענייני מקרקעין של הקונה או של המוכר "הערת אזהרה" בטאבו. ההערה נועדה למנוע מצב שבו ייקח המוכר את סכום המקדמה ואז ימכור את הנכס לאחר או שינהל מו"מ אם שני גורמים באותו זמן. בנוסף עורכי הדין של הצדדים צריכים למלא דיווחים מדויקים לרשויות המדינה - עליהם לחשב את כל תשלומי המיסים: תשלום מס השבח שיחול על המוכר ומס הרכישה שיחול על הקונה ולהעביר את הדיווח לרשויות המס. כאשר יתרת התשלום שולמה מועברת החזקה בנכס לקונה. אולם כאן לא מסתיים תפקידם של עורך הדין לענייני מקרקעין - עליו להשלים את הרישום בטאבו לטובת הקונה וזאת על מנת שבמידה ובעתיד הוא ירצה למכור את הנכס הוא יוכל לעשות זאת ללא התניות וללא בעיות מיוחדות.

לבירוקרטיה המלווה לרכישת דירה או כל נכס מקרקעין אחר במדינת ישראל אין אח ורע בתבל.

המחוקק הישראלי, בתוך עמו הוא חי, ומודע למספר הגדול של ניסיונות הרמאות בנכסי מקרקעין.

 שמאי מקרקעין

בבואכם לרכוש או למכור נכס נדל"ן, בין אם לצרכי מגורים, לצרכי השקעה כנכס מניב ואף נכס לצרכי העסק, שמאי מקרקעין מוסמך יוכל לסייע לכם בכל תהליך הרכישה והמכירה.

 

רישיון לעסוק כשמאי מקרקעין מותנה בהשכלה אקדמית, סיום מסלול לימודי שמאות מקרקעין, עמידה בבחינות מועצת השמאים וסיום תקופת התמחות. עמידה בתנאים אלו מאפשרת להירשם בפנקס שמאי מקרקעין שבמשרד המשפטים, וכן רישיון לעסוק בתחום שמאות מקרקעין. 

להלן עיקרי המוסדות והחוקים המגדירים את מקצוע שמאות המקרקעין:

לשכת שמאי מקרקעין: לשכה זו מכתיבה את כללי האתיקה של שמאי המקרקעין בישראל. הלשכה הינה עמותה רשומה, המייצגת את שמאי המקרקעין אל מול הגורמים השונים.

מועצת שמאי מקרקעין: מועצת שמאי מקרקעין שבמשרד המשפטים מנהלת את פנקס שמאי המקרקעין, אחראית על פיקוח ורישום מידע על שמאי מקרקעין, מקיימת בחינות הסמכה לשמאות מקרקעין ואחראית על המתמחים בתחום.

תקנות האתיקה וקוד ההתנהגות של שמאי מקרקעין – תקנות האתיקה קובעות את כללי ההתנהגות ואת ההוראות הכלליות לעוסקים בתחום, ומפרטות את המעשים שאינם הולמים את מקצוע שמאות המקרקעין.

 שמאי מקרקעין – תחומי אחריות ופעילות

עיסוקו של שמאי מקרקעין הינו מגוון וכולל מגוון תחומי אחריות ופעילות. להלן עיקרי תחומי האחריות של שמאי מקרקעין:

הערכת שווי

הערכת שווי הינה תחום מרכזי בעבודת שמאות מקרקעין. הערכת שווי שמבוצעת ע"י שמאי מקרקעין, כוללת איסוף מידע על הנכס ועל סביבתו, ובחינת מאפייני הנכס. שמאי מקרקעין מוסמך רשאי להעניק חוות דעת לכל סוגי הנכסים וזו באה לידי ביטוי בדו"ח שומה.

שמאי מקרקעין מעניק חוות דעת שמאית עבור מגוון היבטים, כשביניהם חלוקת זכויות, ירידות ערך נכסים, השקעות עתידיות, מכירות נכסים, חכירה והשכרת נכסים, פירוק שותפות, כינוס נכסים, ירושות, דמי פינוי, דמי מפתח ועוד.

למיסוי מקרקעין חלק מהותי בתחום שמאות מקרקעין. שמאי מקרקעין לרוב מטפל במגוון היבטים וסוגים של מיסוי מקרקעין, כשהעיקריים שבהם הם מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, אגרות בניה, היטלי פיתוח ועוד. 

שמאי מקרקעין עוסק בין היתר בליווי תביעות פיצויים בגין ירידת ערך של נכסים, שלרוב נובעת בעקבות אישור תכנית בנין עיר (תב"ע). כחלק מכך, שמאי מקרקעין עוסק בליווי תביעות של בעלי הנכסים שנפגעו, עריכת אומדני צפי לירידת ערך, מתן חוות דעת שמאיות, ייצוג אל מול הרשויות ועוד.

 

דו"ח שומה הנערך ע"י שמאי מקרקעין, מספק תמונה אובייקטיבית לגבי הנכס הנדון, וכולל הערכה מקיפה על מצב הנכס, תוך התייחסות למצב הנוכחי והעתידי של הנכס.

 

מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך בכל עסקת מקרקעין, שכן השמאי יוכל לספק לכם מידע רב אודות הנכס ועל העסקה כולה.

 עריכת הסכמים למכירת או רכישה של נכס

אחד התחומים המוכרים והנפוצים ביותר בדיני המקרקעין הינו הסכמי מכירה/רכישה של נכס מקרקעין (בית/דירת מגורים/קרקע). נכס מקרקעין הוא בדרך כלל הנכס היקר ביותר שאדם קונה במהלך חייו. אי לכך, יש לערוך הסכם רכישה/מכירה של נכס מקרקעין תוך שימת לב רבה.

השתדלו להמנע מעריכת הסכמי מכר או שכירות בעצמכם או באמצעות הסכם קבוע. עורך הדין המייצג אתכם "תופר" הסכם המותאם לכם באופן אישי ומגן על האינטרסים שלכם. העלות שתחסכו בשכר טרחה עשויה לעלות בסופו של הליך, ביוקר.

תחום דיני המקרקעין מכיל שני חוקים עיקריים: חוק המקרקעין וחוק מיסוי מקרקעין. לאור העובדה כי על עסקת מקרקעין חלים מיסים שונים למשל מס שבח, מכירה ורכישה, מן הראוי כי הצדדים הנכנסים לעסקת מקרקעין יידעו מהם המיסים הקיימים בעסקה וישקלו בהתאם את תנאי העסקה ואת הכדאיות הכלכלית שלה. כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין, שמוגדר 'דירת מגורים' מזכה על-פי דין, קיים סיכוי טוב שאותו אדם זכאי להקלות במיסים השונים עד כדי פטור מלא. גם אדם הרוכש דירה יכול להנות מהקלות שונות במידה והוא עומד בתנאים מסוימים, לדוגמה עולה חדש, נכה ועוד.

התחום החופף לדיני מקרקעין ודיני משפחה הוא, מן הסתם, עסקות מקרקעין בתוך המשפחה ובכלל זה ירושות הכוללות בתוכן נכסי מקרקעין.

בנוסף לאמור לעיל, יש סכסוכים שונים, בין בני משפחה ובין צדדים שאין בינהם קרבת משפחה, הקשורים לנכסי מקרקעין.הסכסוך השכיח הוא סכסוך בין שכנים ו/או שותפים לנכס מקרקעין. בכל מקרה של שותפות בנכס מקרקעין, אם הצדדים לא מצליחים להגיע לפתרון מחוץ לכותלי בית המשפט, הרי שהפתרון שניתן להגיע אליו באמצעות בית המשפט הוא פירוק שיתוף במקרקעין, דהיינו מכירת הנכס למרבה במחיר וחלוקת סכום המכירה בין השותפים לפי יחס חלקיהם.

סכסוך נוסף הינו סכסוך בין משכיר ושוכר, החל מסכסוך על האחריות לשאת בעלות מסוימת הקשורה לדירה המושכרת ועד לסכסוך שיכול להגיע עד כדי תביעה לפינוי השוכר מהדירה.

סכסוך בין מתווך ללקוח שלו, הינו סכסוך הקשור בדרך כלל לשאלת הזכאות של מתווך לדמי התיווך. חוק המתווכים הינו החוק המוביל למציאת פתרון בסכסוך האמור. יודגש, לא בכל עסקה בה הוא מעורב, המתווך הינו זכאי לדמי תיווך. אולם, גם עסקה בה הייתה מעורבותו של המתווך מינימלית יכולה לזכותו בדמי תיווך.

מאחר ומדובר בתחום עדין וסבוך, ראוי ורצוי כי תפנו לקבל ייעוץ עוד בטרם תתחילו לחפש דירה לקנייה או תתחילו במכירת דירתכם. אל תחתמו על שום מסמך, חסר חשיבות ככל שהוא נראה, ללא קבלת ייעוץ מעורך דין מומחה בתחום.

על ביקורת מבנים, בדיקת דירות ומה שביניהן, אשר שומעים את המונח ביקורת מבנים והמונח בדיקת דירות קיים בלבול קל ביניהם.

כאשר שומעים את המונח ביקורת מבנים והמונח בדיקת דירות קיים בלבול קל ביניהם. בדיקת דירות מתייחסת ספציפית לדירות מגורים, בעוד שהמונח ביקורת מבנים מתקשר גם כן אל בדיקת דירות, אך מתייחס אל בדיקה של מוסדות, מפעלים ומשרדים. ננסה להבין את ההבדלים בין בדיקת דירות ובין ביקורת מבנים, הן מבחינת המהות והן מבחינת הבדיקות עצמן, ולבסוף נספק מידע חשוב בנוגע לאחריות קבלן, המתייחסת הן אל בדיקת דירות והן אל ביקורת מבנים .

ביקורת מבנים בתחום של בדיקת דירות הוא שירות המוצע למתעניינים בדירה לפני רכישה, ולבעלי בית ששיפצו ביתם, ומעוניינים בעזרת בדיקת דירות לדעת את טיב השיפוץ. ביקורת מבנים בתחום של בדיקת דירות זו מתייחסת אל כמה אלמנטים:

בדיקת דירות למציאת ליקויים – בדיקת בתים ודירות לליקויים כמו אינסטלציה, חשמל, רטיבות, דליפות, קילוף חיפויים, סדקים, שקיעת מרצפות והרשימה עוד ארוכה.

בדיקת דירות סביבתית וכן בדיקת דירות אזורית – בדיקת בתים למפגעים סביבתיים כמו רעש וקרינה, וכן בדיקת דירות לאופי הדיירים השכנים בבניין ובאזור.

בדיקת דירות לתכנון נכון – בדיקת דירות לוידוא כל היתרי הבניה והאישורים, בדיקת דירות להתאמת תוכניות המתאר של הרשויות, ולבסוף בדיקת דירות לוידוא, כי אין תכנון בתוכנית המתאר שיוריד את רמת החיים בדירה (לדוגמה גורד שחקים שיסתיר את הנוף, או כביש ראשי שייסלל בסמוך).

בדיקת בתים או דירות – ייעוץ מקצועי מפי שמאי מקרעקעין להערכת שווי הדירה והתיקונים הדרושים.

ביקורת מבנים – בדיקות מעמיקות למשרד ולמפעל

ביקורת מבנים (בדק בית) – בדיקת תוחלת חיי שלד המבנה, תוך חישוב עלויות אחזקה שוטפות. 

ביקורת מבנים (בדיקת קונסטרוקציה) – בדיקת עומסים על תקרת המבנה ובדיקה כללית למצב התקרה (סדקים ודליפות).

ביקורת מבנים (בדק סביבתי) – בדיקת תנאי הסביבה, לדוגמה מגע במים, צמחיות, זיהומים ואקלים – כולם משפיעים על תוחלת חיי המבנה.

ביקורת מבנים (בדק בית) – בדיקת סוג החומרים ממנו עשוי הבניין. לדוגמה שימוש בפל-קל גורם לאזורים מסוימים במבנה להיות רגישים ואף מסוכנים, ויש להתייחס לכך בהתאם בזמן במהלך ביקורת מבנים .

ביקורת מבנים – בדיקת עמידות המבנה בפני נזקים כמו מזג אוויר, שריפות. 

ביקורת מבנים – בדיקה שהקירות לא נחבלים ונשרטים בקלות.

ביקורת מבנים (בדיקת ליקויי בניה)– מציאת ליקויים שכבר קיימים במבנה, בדומה לנעשה בתחום בדיקת דירות תוך מתן דגש על ליקויים בטיחותיים.

כאשר אתם רוכשים נכס כלשהו, לפי חוק המכר, קיים פרק זמן לאיתור ליקויים אותם חייב לתקן, במידה והוכח כי אותם ליקויים נובעים מתכנון לקוי. את הליקויים ניתן לאתר באופן פרטי, אך לרוב ליקויים אלו קשים מאוד לגילוי על ידי עין לא מקצועית ומוסמכת. לכן מומלץ להיעזר בשירותי ביקורת מבנים או בדיקת דירות , על מנת לא לפספס חלון הזדמנויות לשמירה על איכות הדירה או המבנה.

לדוגמה, על ליקוי אינסטלציה מכל סוג שהוא, ניתנת תקופה של שנתיים בלבד לאיתור הליקוי ועריכת ביקורת מבנים. כמו כן על דודים ומכונות שהתקלקלו או נפגמו, ניתנת תקופה של שלוש שנים לאיתור הליקוי. רק שירות כמו ביקורת מבנים יוכל לעזור לכם לאתר את הליקוי בזמן, ולדרוש מהקבלן לתקנו. בדיקה מהנה!

תמ"א 38: תכנית מתאר ארצית (מספר 38) המאפשרת לשפץ את המבנה באופן יסודי, לחזקו בפני רעידות אדמה ולהוסיף ממ"ד.                                                                                    

פינוי-בינוי: מתאים לבניינים הנמצאים במצב פיסי לא טוב ומתגוררים בהם הרבה דיירים. בפינוי בינוי הורסים מספר בניינים ישנים ומקימים במקומם מבנים חדשים בסטנדרט גבוה. לאורך תקופת הבנייה יגורו התושבים בשכירות ולאחר סיומה יוכלו לחזור לגור בבניין החדש. פינוי-בינוי מאפשר לחדש לא רק את בניין המגורים אלא גם את כל התשתיות (כבישים, ביוב, פינוי בינוי-הורסים את הבניין הישן ובונים חדש במקומומים וכדומה) ואת הרחובות והשטחים המיועדים למבני ציבור וגינות ציבוריות.